Аналитика

Год кризиса и рынок жилья Кемерово

В сентябре исполнился год с кульминационного момента мирового финансового кризиса. Тому, что происходило с рынком жилья Кемерово в течение этого года, и как изменилась ситуация, и посвящена эта статья.

Вторичный рынок

Немного предыстории: в течение последних 5 лет цены на жильё в столице Кузбасса непрерывно росли в различном темпе в разное время. И к июлю 2008 г. средняя цена 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья достигла отметки 52,57 тыс.руб.. Уже в августе 2008 г. ценовой тренд сменился на понижение, и к октябрю 2009 г. данный показатель составил 42,46 тыс.руб.. На приведённом ниже графике видно, что до середины прошлого года цены устойчиво росли, а затем начали снижаться. В итоге номинальная цена вернулась к уровню апреля 2007 г. Если добавить к этому инфляцию, снижение станет еще более заметным.

Таким образом, по отношению к июлю 2008 г. (max цена «квадрата») номинальные цены на «вторичке» снизились более чем на 19 %. Это снижение было неравномерным. Сначала цены остановились, величина снижения была незначительной, практически в пределах статистической погрешности. Осенью покупатели в надежде на традиционный предновогодний ажиотаж вернули среднюю цену квадратного метра на уровень двухмесячной давности. После нового года стало очевидно, что кризис — это «всерьёз и надолго» — и цены поползли вниз. Ежемесячно на 1,5-2%. Летом темпы снижения увеличились до 4%. Необходимо уточнить, что здесь речь идёт о средней цене предложения 1 кв.м, т. е. цене продавца, реальный торг в настоящее время в Кемерово достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать невозможно в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

На следующем графике видно, насколько средние цены изменились с докризисных времен:

За время кризиса (с июля 2008 по сентябрь 2009) наибольшее снижение показал Рудничный ( -25% ) район. На 20% снизились цены в Ленинском и Заводском районах. Менее всего подешевели квартиры на ФПК и Центральном районах (- 14,9%).

В разрезе по типам наибольшее снижение показали хрущёвки и гостинки. Причём «КГТ», цена квадратного метра которых до кризиса была равна квадрату в квартирах улучшенной планировки, к сентябрю 2009 г. практически снизились до уровня «хрущёвок». В зависимости от количества комнат рейтинг по величине снижения средней цены 1 кв.м (по отношению к августу 2008 г.) выстроился следующим образом: на 1 месте двухкомнатные квартиры (-21,2 %), далее однокомнатные (-20 %), трёхкомнатные (-17,3 %) и менее всего подешевели многокомнатные квартиры (-12,7 %). Причём, в сентябре практически сократился разрыв между ценой 1 кв.м в однокомнатных квартирах и двухкомнатных. График ниже наглядно иллюстрирует данную ситуацию.

Первичный рынок

Ситуация на первичном и вторичном рынках развивалась по разным сценариям. На графиках видно, что на вторичном рынке жилья средняя цена снижалась плавно, а в новостройках скачкообразно. Это объясняется спецификой рынков: на первичном рынке жилья ценообразование происходит квартально, и застройщики устанавливая цену на свои объекты, как правило, ориентируются на конкурентов. В силу ограниченности количества участников первичного рынка, изменения цен некоторыми застройщиками ведёт за собой аналогичные изменения остальными строителями. Таким образом, в течение «кризисных месяцев» застройщики массово объявляли о понижении цен дважды: в 4 кв. 2008 года и в конце 2 кв. 2009 года. В результате за последние 12 месяцев средняя цены предложения 1 кв.м на первичном рынке снизилась на 12,2 %. Но учитывая, что кризис коснулся новостроек позже, чем готовое жильё, то по отношению к ноябрю 2008 г. (max цена «квадрата») снижение составило почти 17%. Таким образом, можно сделать вывод, что суммарный итог снижения цен на вторичке и первичке был примерно одинаковым, разными были скорость и длительность данного процесса. Первичный рынок достиг этого результата на 4 месяца быстрее, чем вторичка.

На том же графике видно, что после июньского снижения цены в новостройках стабилизировались. И это логично. Когда наступил экономический кризис, все строительные компании в спешном порядке пытались поддержать уровень продаж с помощью различных акций, скидок, рассрочек и пр.. Однако, ситуацию усугубила девальвация. Тогда люди думали не о вложении средств в новое жилье, а о том, как бы выиграть на курсе валют. В этот момент застройщики, для того чтобы хоть как-то поддержать свою деятельность, вынуждены были опускать цену, нередко предлагая квартиры по цене ниже себестоимости. Первые признаки улучшения ситуации на рынке произошли в июне. И уже в июле начался первый всплеск активности покупателей. Люди поняли, что не стоит больше ждать милости от кризисной ситуации, и ниже, чем сейчас, цены уже не опустятся — для этого просто нет объективных причин. Поэтому те граждане, у которых в свое время были отложены средства на улучшение своих жилищных условий, начали действовать. Жилье экономкласса стало продаваться и без дополнительных акций и бонусов со стороны застройщиков.

Достигнув отметки 37,5 тыс.руб., средняя цена квадратного метра остановилась. Если же брать во внимание минимальную цену предложения квадрата в новостройке, то этот показатель, ниже 28 т.р. за квадратный метр не опускался. Это может служить доказательством того, что нижний предел цены на первичном рынке достигнут. За этот год цены опустились фактически до себестоимости, и дешевле никто продавать не собирается. Это минимальная цена квадрата в строящемся доме держится уже несколько месяцев. Здесь необходимо уточнение: во-первых, мы не берём во внимание цены в «Лесной поляне», т. к. это всё-таки пригород Кемерово, и, во-вторых, заявленная цена одной компанией — 25,9 т.р. в некоем ЖК также не учитывается, потому что этот ЖК существует пока только на бумаге, в реальности стройплощадка представляет собой пустырь без единого намёка на строительные работы. Более того, с сентября наблюдается небольшой рост цены квадратного метра на одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса в домах на стадии высокой степени готовности. Сегодняшнее предложение о продаже «однешки» за 1,2 млн рублей или «двушки» за 1,8 млн рублей завтра покажутся дешевыми.

Какие изменения произошли в структуре рынка строительства и рынка первичного жилья за 3 квартал 2009 г., видно на приведённой ниже диаграмме.

Во-первых, в течение 3 квартала было сдано в эксплуатацию 8 домов. Эти объекты расположены в 14 (Южный) и 11а (Радуга) микрорайонах. Во-вторых, в 3 раза увеличилось количество замороженных объектов. Основная причина — недостаток финансирования строительства. Исключение составляют новостройки в микрорайоне 7б (Кемерово-Сити), там строительство приостановлено из-за строительства подземных гаражей. Эти 2 фактора объясняют уменьшение объектов в двух других сегментах: «дома в активной фазе строительства» и «дома, где продажи не ведутся».

В настоящее время в активной фазе строительства в Кемерово находится 25 объектов. Из них 80% уже доведены «под крышу», их сдача запланирована до конца текущего года. Эти дома считаются почти готовыми, и в них идут активные продажи. В кирпичных домах, введенных в эксплуатацию в этом году, цены за 1 кв. м колеблются между 30 × 45 тыс. рублей. В домах, сдача которых запланирована на следующий год, цены начинаются с 30 тыс. руб. за кв. м. в панельных домах и с 32 тыс. руб за кирпич. Причем однокомнатных квартир уже практически не осталось. Спросом пользуется самое недорогое жилье: эконом-класс (панельные многоэтажки), у которого изначально цены были не высокими, а также кирпичные дома в «спальных районах».

Сейчас спрос на первичном рынке жилой недвижимости существует только в сегменте объектов, находящихся на финальных стадиях строительства. На квартиры в остальных объектах, находящихся на средних и начальных этапах строительства, спрос практически отсутствует. Потребителей останавливают риски недостроя и «затяжки» сроков строительства.

Итоги:

1. Увеличение покупательской активности: начало реализации отложенного спроса
2. Оживление рынка ипотечного кредитования
3. Сокращение объёмов предложения как на первичном, так и на вторичном рынках
4. На вторичном рынке сохранение отрицательного ценового тренда
5. Стабилизация цен на первичном рынке и тенденция к повышению в «экономклассе»
6. Уменьшение ценового разрыва между первичным и вторичным рынком

Дальнейшее развитие рынка зависит от ситуации на мировом финансовом рынке и эффективности мер, принимаемых правительством РФ для поддержки банковской системы. Можно предполагать, что строящееся жилье сегодня практически исчерпало резервы падения цены, в то время как вторичная недвижимость продолжает дешеветь. Эксперты рынка ожидают неизбежный рост стоимости нового квадратного метра с весны 2010 года вследствие начинающегося дефицита предложения нового жилья.

Зырянова Г.Н., САРН РГР (сертифицированный аналитик рынка недвижимости)