Аналитика

Вторичный рынок Кемерово достиг «дна»?

В декабре 2009 г. средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Кемерово снизилась всего на 0,8 % (по отношению к предыдущему месяцу). В денежном эквиваленте снижение составило 340 руб./кв.м, что находится в пределах статистической погрешности. С одной стороны эта «остановка» может быть временной передышкой перед дальнейшим снижением. С другой стороны, можно предположить, что рынок «нащупал дно» и вступает в стадию стабилизации. Перерастёт ли это в тенденцию, можно будет сказать через 2-3 месяца.

В отличие от соседних регионов, где падение цен на готовое жильё прекратилось ещё в сентябре, кемеровская «вторичка» дешевела вплоть до конца года. В итоге снижение средней цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Кемерово составило 20,74 % (по отношению к декабрю 2008 г.). С учетом инфляции рубля «вторичка» подешевела почти на четверть. На приведённом ниже графике можно сравнить оба этих показателя.

В течение 2009 года цены в Кемерово снижались неравномерно. В 1-м полугодии темпы снижения были в пределах 0,6-2%, во 2-м полугодии этот показатель увеличился до 4% (в октябре). Лидером по темпам снижения являются однокомнатные квартиры, за год они подешевели в среднем на −22,4 %, и в декабре предлагались к продаже по 41,86 тыс. рублей за 1 кв.м. Средняя удельная цена предложения двухкомнатных квартир снизилась с начала года на 21,2 % и в декабре составила 40,22 тыс. рублей. Трёхкомнатные квартиры с декабря минувшего года потеряли в цене, в среднем, немногим более 19%. Менее остальных с начала 2009 года подешевели многокомнатные квартиры — на 16,9 %. В декабре 2009 г. они предлагались к продаже по средней цене 42,53 тыс. рублей за 1 кв.м.

В различных районах Кемерово снижение также происходило неравномерно. Более других подешевели квартиры, расположенные в Ленинском и Рудничном районах — на 22,7 и 22,8 % соответственно. Наименьшее снижение средних цен зафиксировано в Центральном районе и ФПК — 17,2 и 18% . По состоянию на декабрь 2009 г. максимальная цена предложения 1 кв.м отмечена в центральном районе — 47,63 т.р., минимальная — в Кировском районе — 30,08 т.р.

В разрезе по типам наблюдается процесс расслоения рынка, когда переоцененное типовое жилье дешевеет значительно быстрее качественного. Наибольшее снижение зафиксировано в сегменте «КГТ» — 27% и «хрущёвках» — 24%, менее всего изменились цены на полнометражные квартиры и квартиры повышенной комфортности.

Что ждёт кемеровский рынок жилья в наступившем 2010 году?

Анализируя динамику цен на жильё в соседних сибирских городах, мы склоняемся к мысли, что кемеровский рынок жилья вступает в период стабилизации. По данным компании RID Analytics, в Красноярске падение цен остановилось в августе, с октября средняя удельная цена 1 кв.м практически не изменилась. В Барнауле цены на жильё растут непрерывно с октября 2009 года. В Новосибирске рост цен начался в сентябре и продолжался до декабря. За последний месяц 2009 г. средняя удельная цена 1 кв.м в Новосибирске снизилась почти на 2 %.

Таким образом, можно предположить, что в ближайшие полгода цены на вторичном рынке жилья Кемерово существенно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз. Другими словами, рынок ожидает «пилообразная» стабилизация, и ожидать заметного повышения цен до осени, когда начнётся сезонное предновогоднее оживление, не стоит.

Зырянова Г.Н., САРН РГР (сертифицированный аналитик рынка недвижимости)