Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка вторичной недвижимости. Итоги 2005 года.

Минувший год был нехарактерным для нашего рынка. Фактически 8 месяцев квартиры «стояли», цены замерли. Такой кризис происходит впервые за 15 лет существования рынка недвижимости.

Эта больше чем полугодовая стагнация была оправдана стремительным ростом цен в позапрошлом 2004 году. Рынок рос до тех пор, пока не достиг предела платёжеспособности граждан. Следует разграничивать два понятия, а именно спрос и платежеспособный спрос. Последний ограничен…. Большая часть платежеспособного спроса была реализована в прошедшем 2004 году, когда мы наблюдали рост цен. 2004 год был отмечен увеличением инвестиций в недвижимость. Те, кто может купить квартиру, уже купил и не одну, или даже не две. Им больше не нужна недвижимость. Одновременно, тот уровень цен, который достигнут на начало текущего года достаточно сужает аудиторию, имеющую и финансовые накопления, и необходимость в приобретении недвижимости, но выпадающей из обоймы из-за высокой стоимости сделки. Данная аудитория вынуждена отложить приобретение недвижимости либо до момента достижения необходимого уровня накопления, либо до момента падения цены за квадратный метр. Падения цен в 2005 году не произошло, поэтому ситуация развивалась по первому сценарию.

С декабря 2004 по декабрь 2005 г. средняя цена предложения 1 квадратного метра увеличилась на 33 % (для сравнения: в 2004 году этот показатель составил — 95%).

В первое полугодие 2005 г. кемеровский рынок недвижимости переживал не лучшие времена. Заметно упала покупательская активность, продажи шли вяло, а цены либо замерли на месте, либо вообще требовали корректировки вниз. Так в июне и июле был зафиксирован отрицательный прирост средней цены — 0,5% и 1,5% соответственно.

Если бы осенью рынок не раскачался, то возможно снижение цен было более значительным. В течение всего года колебания цен происходили в пределах 1,5-2%. Стабильность цен не привлекла потенциальных покупателей. Отсутствие покупательского спроса и затоваривание рынка вторичной недвижимости привело к сокращению числа сделок.

Общее количество сделок купли-продажи на вторичном рынке за весь 2005 оказался в 2 раза меньше аналогичных показателей в 2004 году.

Если отсутствие спроса в 1 квартале было традиционным, то во 2 квартале 2005 г. риэлтеры столкнулись с необычным для этого времени года снижением покупательской активности. Многие агентства недвижимости испытывали значительные финансовые трудности. Кое-где не обошлось без сокращения штатов. Руководители других фирм были вынуждены отправить сотрудников в незапланированный отпуск. Крупные фирмы выжили благодаря большому ассортименту оказываемых услуг. Выручила аренда, оценка, коммерческая недвижимость. «Мёртвый сезон» закончился только с приходом осени.

За 3 квартал рынок разогнался, и к концу года, наконец-то, порадовал не только риэлтеров, но и продавцов. Однако предновогоднего ажиотажа не было — обычная рабочая обстановка. Необходимо отметить, что оживлению рынка в большей степени способствовала областная программа выдачи льготных кредитов. И ещё один немаловажный фактор — ускорение сроков регистрации в Главном управлении ФРС по КО, благодаря которому выросла доля ипотечных сделок. В 2005 году этот показатель составил около 16% от общего числа сделок купли-продажи на вторичном рынке( по данным фирмы «Связист»).

Всплеск спроса породил повышение цен. Рост цен в разных районах колеблется от 14 % до 43 %. Больше всего выросли цены в Центральном районе: ликвидные квартиры в престижном районе дорожают быстрее. Меньше всего — в Рудничном и Кировском районах.

Прирост цены квартиры разной площади составил от 17 % до 26 %. Из следующего графика видно, что наиболее приближены к среднерыночной цене 2-х и 3-х комнатные квартиры. Наименьший прирост показали 1-комнатные квартиры — 17%, хотя именно в этом сегменте самый дорогой квадратный метр.

В июне, когда практически во всех сегментах было зафиксировано понижение средней цены, только 2-комнатные квартиры показали положительный прирост. Однако месяц спустя, и они приблизились к среднерыночным показателям. Наиболее нестабильно вели себя цены в сегменте 4-комнатных квартир.

Объём предложения достиг своего пика к концу лета и по отношению к январю увеличился на 95%. Весь год предложение было выше спроса, и только в последние месяцы года ситуация начала выравниваться. За ноябрь 2005 года объём предложения снизился на 22 %, за декабрь — ещё на 25 %.

Наибольшим спросом в последний месяц года пользовались 2-комнатные «хрущёвки» в Центральном, Ленинском и Заводском районах. Впрочем, они всегда являются лидерами продаж. В сегменте 1-комнатных квартир наиболее популярны были в Центральном районе — «хрущёвки», а в Ленинском — квартиры улучшенной планировки. На третьем месте — 3-комнатные квартиры улучшенной планировки в Ленинском районе.

Затянувшаяся стагнация была на руку только покупателям, но они не спешили воспользоваться остановкой роста цен. Очевидно, что цены остановились на таком «заоблачном» уровне, который оказался многим по карману. Цены достигли своего уровня, люди, вложившие деньги в недвижимость — «инвесторы», спешили избавиться от неё, чем ещё больше усугубили ситуацию.

Как видно из таблицы, кемеровские показатели не превышают среднесибирских. Прирост цены на кемеровском рынке недвижимости аналогичен росту цен в Новосибирске и Омске.

Не оправдались надежды риэлтеров на массовый выход на рынок приватизированных «гостинок». Доля сделок с КГТ — невелика. И большого влияния на общую ситуацию не оказала. По-прежнему, этот вид вторичного жилья находится ещё на стадии оформления права собственности. Безусловно, этот факт сдерживает процессы обмена на рынке жилья.

Тенденции:

1. Среди основных тенденций года — рост доли ипотечных сделок. Банки существенно снизили первоначальный взнос, увеличили максимальный срок кредитования, упростили процесс сбора документов.
2. Расширение программ льготного кредитования (бюджетники, молодые семьи, под снос ветхого и аварийного жилья).
3. Отток инвестиционных денег с рынка недвижимости.
4. Развитие коммерции и малого бизнеса — в районе открытия новых современных торговых центров цены на жильё выше. Владельцы других квартир, соответственно, реагируют таким же повышением.

Итоги:

1. В 2005 году рынок вторичной недвижимости переживал необычайный спад покупательской активности. В течение всего года предложение превышало спрос.
2. Количество сделок на протяжении 9 месяцев резко сокращалось.
3. Объём предложения за полгода увеличился вдвое.
4. К концу года повысился спрос, активность, объёмы продаж, а вслед за ними и цены.
5. Средняя цена 1 квадратного метра к концу 2005 года составила 27 055 тыс. руб. Прирост средней цены — 33 % (больше прогнозируемого на 13%).
6. В 2005 г. определился статус КГТ. На рынке вторичной недвижимости появился новый сегмент — приватизированные «гостинки» и «гостинки» после реконструкции.

Прогнозы:

1. Весной увеличится деловая активность, и цены вновь поползут вверх.
2. Банки заявляют о готовности улучшать условия ипотечного кредитования.
3. Власти говорят о расширении программ льготного кредитования (работники общественного автотранспорта).
4. Всё это повлияет на спрос, а он в свою очередь на цены. Прирост средней цены предложения 1 кв. м составит не менее 20% за год.

Аналитик фирмы «Связист» Зырянова  Г. Н.

Мы проводим как периодические, так и разовые исследования. Аналитическая и статистическая информация, накопленная компанией, позволяет оперативно составлять отчеты и информационные справки для наших партнеров.

За более подробной информацией Вы можете обратиться в фирму «Связист» по телефону 36-11-54 или e-mail: sv@arielt.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.