Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ предложения объектов коммерческой недвижимости на рынке города Кемерово за 2 полугодие 2007 года

Сложность оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Кемерово на текущий момент вытекает из следующих причин:

1. Информационная закрытость данного сегмента. Если предложениями по жилому фонду переполнено большинство печатных изданий и более полную информацию по ним возможно получить в короткие сроки (даже без осмотра объекта), то по коммерческим объектам ситуация обстоит гораздо сложнее.

2. Отсутствие информации о причинах «ухода» с рынка объекта. Окончание срока экспозиции объекта далеко не всегда означает его покупку. Отследить дальнейшую судьбу того или иного лота в условиях нашего рынка не представляется возможным. В связи с этим при анализе делаем допущение, что все ушедшие с рынка объекты были проданы.

В настоящее время предложение на рынке коммерческой недвижимости г. Кемерово превалирует над спросом. Средний срок экспозиции объектов доходит до 9-10 месяцев. Количество сделок, совершенных в отчетный период, предельно низкое. Среди основных причин, обуславливающих такую ситуацию, можно выделить следующие:

1. Высокая цена объектов. Значительная часть предложения (23%) представлена крупными производственными базами, цена которых зачастую оказывается слишком высокой для потенциального покупателя.

2. «Искусственное» завышение цены. Продавцы коммерческой недвижимости практикуют так называемое «искусственное» завышение цены — повышают цену объекта с определенной периодичностью, не имея на это аргументированных причин, к которым можно отнести такие, как: проведение реконструкции, ремонтных работ, благоустройство территории, подъездных путей, оснащение технологическим оборудованием, подъемными механизмами, оформление прав на прилегающий земельный участок (аренда/собственность).

3. Отсутствие платежеспособного спроса. Растущее количество желающих приобрести коммерческую недвижимость еще не говорит об их потенциальной готовности к покупке. Как правило, в большинстве случаев «камнем преткновения» оказывается финансовый вопрос — в последний момент покупателям не хватает собственных средств, а в кредите им отказывают.

4. Политический фактор. Не секрет, что в преддверии выборов в Государственную Думу РФ в стране сложилась достаточно напряженная обстановка. Это отразилось на многих сферах деятельности, в том числе и на банковской. Некоторые банки приостановили выдачу кредитов сразу по нескольким направлениям (ипотека, коммерческая недвижимость), другие просто удерживали документы, не озвучивая окончательного решения.

Лидирующие позиции в предложении объектов коммерческой недвижимости (второе полугодие 2007 года) принадлежат торговой недвижимости — 43% от общего объема. Этот сегмент рынка представлен сразу несколькими типами:

• небольшие торговые площади в крупных ТЦ (бутики) — 22%;
• торговые помещения на первых этажах жилых домов — 61%;
• встроенно-пристроенные помещения — 6%;
• помещения в цокольных этажах, подвалах, полуподвалах — 11%.

Структура предложения объектов КН на рынке г. Кемерово, второе полугодие 2007 года

Следует отметить, что качество (как, впрочем, и количество) торговых площадей в г. Кемерово неуклонно растет. Это во многом объяснимо все большим проникновением крупных федеральных и региональных ритейлеров (и, как следствие, развитие здоровой конкуренции среди них) на территорию нашего города («Алпи», «Абрикос», «Лента»).

К основным источникам предложения по торговой недвижимости в нашем городе (как уже было сказано выше) следует относить первые этажи жилых домов. Как правило, наибольшее количество торговых площадей расположено вдоль транспортных магистралей или на их оживлённых пересечениях. Для Центрального района это проспекты Кузнецкий, Ленина, Октябрьский, Советский, улицы Терешковой, Красноармейская, Дзержинского. Заводский район — проспекты Кузнецкий, Ленина, Молодежный, Сибиряков-Гвардейцев, Ленинский — проспекты Ленина, Октябрьский, Ленинградский, Химиков, бр. Строителей. Средняя цена предложения по таким лотам колеблется в пределах 87 тыс. рублей за 1 кв. м.. Помимо расположения на цену таких объектов большое влияние оказывает такой фактор, как местоположение. В данном случае эти понятия не синонимичны. Расположение объекта — это его точный адрес, место на карте, в то время как местоположение определяет нахождение объекта в том или ином месте относительно окружения, а именно: размещение с торца, с выходом во двор, либо на улицу.

Представленные к продаже так называемые «бутики» в основном относятся к ТЦ «Променад-1», ТЦ «Променад-2», ТЦ «Спутник». Средняя цена кв. м. по таким объектам колеблется в пределах 170-200 тыс. рублей за 1 кв. м.

На втором месте в общем объеме предложения (25%) находится офисная недвижимость. Среди офисных центров предложение объектов на продажу на сегодняшний день существуют от офисно-делового центра «Континент» и офисного центра «Плаза» (44%). Во многом предложение по этому сегменту недвижимости сформировано за счет помещений в цокольных этажах жилых домов (32%). Экспозиция офисных лотов длится, как правило, значительно продолжительный период времени. Это обусловлено тем, что спрос на офисы зачастую удовлетворяется арендой.

На третьем месте по количеству предложений находится производственная недвижимость 23%. Основные точки сосредоточения — Заводский район (пр. Кузнецкий, ул. Шатурская), Кировский район, Рудничный район (ул. Игарская). Также на рынке присутствуют единичные предложения по п. Южный. Интервал предлагаемых площадей — от 350 кв. м. до 30 000 кв. м.. Говоря в целом о состоянии рынка производственной недвижимости нашего города, нельзя не отметить появление положительных характеристик объектов:

• появились объекты производственного назначения с достаточно дорогостоящим ремонтом, несмотря на то, что большинство по-прежнему требуют ремонта;
• постепенно оформляются земельные участки под объектами.
• появились объекты производственного назначения с достаточно дорогостоящим ремонтом, несмотря на то, что большинство по-прежнему требуют ремонта;
• постепенно оформляются земельные участки под объектами.

Перечисленные выше сегменты составляют львиную долю предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Кемерово (декабрь 2007 г.). Оставшиеся 9% приходятся на помещения неопределенного назначения, боксы, ангары, земельные участки.

Подводя итог, отметим некоторые выводы:

• лидером предложения на декабрь 2007 года является торговая недвижимость;
• разнообразие потока предложения (рынок представлен практически всеми сегментами коммерческой недвижимости);
• в соотношении «спрос-предложение» в целом по рынку г. Кемерово наблюдается явный перевес в сторону предложения;
• низкая покупательская активность.

Специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Связист» Чулкова  А. Ю.

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.