Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Арендные ставки в Центральных районах Кемерова и Новокузнецка, август 2006.

В рамках проекта по анализу тенденций в сфере коммерческой недвижимости Кемеровской консалтинговой компанией «Бизнес-Аналитик Групп» сравнивались арендные ставки по Кемерову (Центральный, Ленинский районы) и Новокузнецку (Центральный, Куйбышевский районы), как наиболее привлекательные для потенциальных арендаторов. Были проанализированы предложения риэлтерских агентств, размещенные в открытых источниках. В силу излагаемых ниже причин объем выборки по всем типам помещений получился небольшой, поэтому представляемая информация скорее может служить ориентиром при планировании, нежели являться отражением общей тенденции.

Для Кузбасса характерна ситуация, в которой владелец здания самостоятельно занимается сдачей помещений в аренду, без обращения к посредникам. Ситуация, в целом, закономерная, поскольку заполняемость помещений высокая, простаивающих помещений в Центральной части городов практически нет. Информация об аренде размещается в частных объявлениях массовых и специализированных газет, в бегущей строке, вывешивается на досках объявлений непосредственно в зданиях или на их фасадах. Наиболее эффективным способом при поиске помещения по-прежнему считается личный обход/ обзвон комендантов интересующих зданий, расспросы знакомых. По словам участников рынка, средний срок заполняемости освободившихся помещений 2 недели. Чаще у комендантов уже имеется список из заинтересованных лиц, которым и предлагаются освобождающиеся помещения. У большинства арендодателей в договоре прописаны обязательства арендатора предупреждать о намерении прекратить договор аренды минимум за 1 месяц.

Таким образом, в целом, ситуация в Кузбассе характеризуется скорее дефицитом помещений в Центральной части основных городов, что стимулирует рост цен. На вторичный рынок аренды через посредников выставляется незначительная часть объектов. К риэлтерам в основном обращаются инвесторы, сдающие помещения после выкупа и проведенного ремонта/ реконструкции для первичного заполнения арендаторами. Отсюда и более высокие арендные ставки, чем в среднем по обоим городам.

Представляемая информация является единовременным срезом ситуации на рынке, с точки зрения потенциального арендатора, подбирающего помещение. Как и по сделкам купли/продажи, предложение объектов к аренде в центре крайне низкое, и лишь треть из них имеет точную информацию по ключевым параметрам: расположению, площади и цене. Неполные данные автоматически исключали объект из анализа. Позиция риэлтеров по выдаче минимума информации в объявлениях и сложность в вызванивании конкретных лиц в агентствах, которые могут прояснить ситуацию, весьма осложняют работу потенциальных клиентов и аналитиков. Минимизация сведений об объекте выглядит особенно странно, с учетом того, что формат электронных СМИ позволяет размещать почти неограниченное количество информации по четко заданным критериям.

• Нежилое помещение с неопределенным назначением, включая цокольные этажи.
• Офисное помещение, включая квартиры, переведенные в нежилой фонд, с отдельным входом.
• Торговые помещения, включая квартиры, переведенные в нежилой фонд, с отдельным входом.

С точки зрения площади выставляемых объектов, наибольшие значения были представлены у помещений в Кемерове, в то время как объекты до 50 кв. м. в агентства даже не попадают. В Новокузнецке и Кемерове есть несколько вариантов сдачи разных по площади помещений в одном и том же здании, что по сути увеличивает объем предложения. Нами объект рассматривался как единый, поскольку точное количество помещений не указано, и агентствами выставляется как один объект с указанием количества помещений, формулировкой «площади от 50 до 400» или «от 1000 кв. м.» Площади, указанные в объявлении, суммировались.

Максимальную площадь нежилого помещения (два помещения по 500 кв. м.) в Кемерове можно было снять на 2-м и 3-м этаже в Ленинском районе за 250 руб. квадрат (помещение требует косметического ремонта в счет аренды).

Максимальная площадь нежилого помещения в Новокузнецке: подвал 500 кв. м. на ул. Кирова (Центральный район), это самое дешевое предложение с точки зрения арендной ставки: 140 руб. за кв. м.

Максимальная торговая площадь в Кемерове на август, предлагаемая к аренде на открытом рынке, — 470 кв. м. в Торговом центре «Монолит» по цене 745 рублей за кв. м.

Для сравнения, в мае 2006 г. сдавались площади в открывающемся торговом центре «Я» по цене 1125 — 2250 рублей за 1 кв. м., при этом срок аренды составлял от 3 до 7 лет. Площади сдавались «закрытым» способом.

Наибольшую цену за 1 кв. м нежилого помещения в августе просили в Кемерове за 5 смежных помещений общей площадью 70 кв. м. в проходном месте на пр. Советском- 1300 рублей.

В Новокузнецке за 550 рублей сдавали помещение 100 кв. м. с отдельным входом на ул. Батюшкова.

По 1000 рублей за 1 кв. м. в Кемерово сдавались 85 кв. м. на пр. Советском в Кемерове, и 70 кв. м. на Пионерском в Новокузнецке (кондиционирование, рольставни, охрана, парковка). Оба помещения с евроотделкой.

За 465 руб. можно было снять офис 75 кв. м. на Металлургов в Новокузнецке.

Средняя цена за 1 кв. м. торговых и офисных помещений в Кемерове и Новокузнецке различается на 10-15%.

Наиболее дорогим предложением торговой площади на август были 400 кв. м. на пр. Советский в Кемерове, сдававшиеся за 1500 рублей, и магазин 50 кв. м. на ул. Дружбы в Новокузнецке, сдававшийся за 1200 рублей за кв. м.

В качестве дополнения приводим также арендные ставки по ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИМ ПОМЕЩЕНИЯМ, большая часть которых расположена в промышленных зонах. В Кемерове было представлено 9 объектов, в Новокузнецке 12.

В отличие от всех других типов недвижимости, производственно-складские помещения в Новокузнецке дороже, чем в Кемерове.

Наибольшая площадь сдаваемого в аренду помещения в Новокузнецке — база на Северном шоссе, 5000 кв. м. по цене 150 руб. за 1 кв. м.

В Кемерове крупноформатные производственно складские площади можно снять в Ленинском районе от 1000 м. кв., центральное отопление, микроклимат, высота 6 м., бетонный пол, энергомощности без лимита, с подъездными жд путями по цене 150-170 руб./м. кв., с НДС, без коммунальных. По той же цене в 170 руб. за квадрат можно снять помещения отапливаемых складов 500 кв. м. в Центральном районе.

Наиболее дорогой оказалась аренда склада в Новокузнецке 78 кв. м. на улице Мичурина (Куйбышевский район). Наиболее популярная арендная ставка на склады в Новокузнецке — 100 рублей за квадрат (у 40% объектов).

В Кемерове наиболее дорогой оказалась аренда теплого склада в Рудничном районе за 250 руб. за квадрат, площадь 250 кв. м., охраняемая территория. В Новокузнецке теплый склад 250 кв. м. с подъездными путями можно было снять за 120 руб. на Производственной улице (Центральный район).

Общий результат исследования показывает значительные трудности, с которыми сталкиваются компании, желающие снять площадь в новом для себя городе. Общеизвестно, что решить вопрос об аренде дистанционно из Новосибирска, Томска или Москвы практически не возможно. Компании вынуждены командировать в регионы сотрудников, которые занимаются поиском помещений более 1-2 месяцев, вынуждены буквально оббегать весь город. Закрытость рынка не стимулирует рост количества операций, объем информации об объектах минимален. Все это является признаком дефицита предложения на рынке. Надеемся, что активизация рынка коммерческой недвижимости в целом окажет стимулирующее влияние на качественный рост рынка аренды площадей в основных городах Кузбасса, что в свою очередь, будет способствовать инвестиционной привлекательности Кузбасса.

В сентябре мы планируем провести исследование арендных ставок, наличия свободных площадей и стоимости выкупа помещений в Торговых центрах г. Кемерова. Метод сбора информации: получение сведений у лиц, управляющих торговыми центрами.

Информация предоставлена компанией «Бизнес-Аналитик Групп», тел. 8-951-599-84-77, analitic-group@yandex.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.