Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка жилья Кемерово за 2 квартал 2008 года:
темпы роста цен увеличиваются

Вторичный рынок

По данным ежемесячного мониторинга во 2 квартале 2008 года средняя удельная цена предложения 1 кв.м на вторичном рынке жилья г. Кемерово увеличилась на 6%, суммарный рост с начала года составил 11,5 % (для сравнения: за аналогичный период прошлого года этот показатель составил 20,4%).

Очевидно, что во 2 квартале наметилась тенденция к увеличению темпов роста цен. Однако следует помнить, что динамика рублёвых цен не совсем достоверно отражает изменение стоимости недвижимости. Реальная стоимость объектов недвижимости, очищенная от инфляции, практически не менялась с весны прошлого года до апреля 2008 года. Во 2 квартале текущего года реальный индекс показал положительный прирост.

Средняя удельная цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Кемерово в июне составила 51 тыс. рублей, что на 2,4 % больше, чем в мае 2008 г. Повышение цен составило 1200 рублей, что почти в два раза больше статистической ошибки средней (612 рублей). За 2 квартал увеличилась и разница между максимальной и минимальной средней ценой по городу, которая в июне составила 109,45 тыс. руб., что на 1,7% больше, чем в марте 2008 г.

Самые высокие средние цены, по состоянию на июнь 2008г., в Центральном и Ленинском районах, они составляют 56,04 и 52,98 тыс. руб. за м2 соответственно. Самые низкие в Кировском — 37,13 тыс. руб. за м2. Прирост цен на вторичном рынке жилья в зависимости от района с начала года (к декабрю 2007 г.) составил 5 -13 %, за 2 квартал — от 2 до 7 % (по отношению к марту 2008г.).

Таким образом, лидером по росту цен на жильё, по-прежнему, остаётся Центральный район. Зато есть существенные изменения, если рассматривать динамику средних цен в разрезе по количеству комнат. Если в 1 квартале наибольший прирост показали 2-х и 3-х комнатные квартиры, то за 2 квартал 2008г. больше всего подорожали 4-хкомнатные — на 9,2 %, а менее всего подорожали 1-комнатные квартиры — 4,4 %. Такая динамика объясняется тем, что в период активного роста цен первыми начитают «расти» наиболее ликвидные квартиры — однокомнатные. Потом их «догоняют» двух- и трёхкомнатные квартиры. И в последнюю очередь к ним «подтягиваются» четырёхкомнатные квартиры. Таким образом, во 2 квартале 2008 года мы наблюдали сокращение разрыва между квартирами различной площади. По цене 1 квадратного метра самыми дорогими, по-прежнему, остаются однокомнатные квартиры — 52,16 т.р.

Рынок жилья Кемерово продолжает находиться в стадии стабилизации, которая длится уже 18 месяцев. Если в 1 квартале прирост имел колебательный характер, то во 2 квартале 2008 года темп прироста средней цены 1 кв.м имеет тенденцию к стабильному увеличению: апрель — 1,6 %, май — 1,9 %, июнь — 2,4 %. Многие участники рынка наблюдали традиционное снижение покупательской активности, которое обусловлено не только фактором сезонности, но и наложением фактора цикличности рынка. Тем не менее, несмотря на снизившийся спрос, объёмы предложения на вторичном рынке жилья Кемерово остаются без изменений, что говорит о том, что рынок находится в относительном равновесии.

Первичный рынок

В то время как на вторичном рынке наблюдалось увеличение темпов роста цен, на рынке строящегося жилья ситуация развивалась прямо противоположным образом. Средняя удельная цена предложения за 1 кв.м. в кемеровских новостройках снизилась на 4,4 % и на июнь 2008 года составляла 40,19 т.р./кв.м. Таким образом, года за 1 полугодие текущего года (по отношению к декабрю 2007) средняя удельная цена предложения 1 кв.м.в новостройках практически не изменилась.

Этому факту есть несколько объяснений. Во-первых, произошло увеличение объема предложения на 27%. Так в течение 2 квартала на рынок вышло 3 новых жилых комплекса: «Притомский», «Соборный», «Янтарный», а также «кубовские» дома в «Правобережном» и несколько домов на Южном от разных застройщиков.

По количеству строящихся жилых домов, по-прежнему, лидируют Рудничный и Южный районы. Большое количество возводимого жилья объясняется как наличием в этих районах комплексно осваиваемых территорий, так и большим количеством новостроек, имеющих формат точечной застройки. Возросла доля Центрального района. Здесь началось возведение двух жилых комплексов: ЖК «Притомский» и «Соборный», благодаря чему средняя удельная цена 1 кв.м в Центральном районе снизилась на 11%. Во всех остальных районах зафиксировано повышение средней цены.

Во-вторых, увеличение объёма предложения повлекло за собой изменение его структуры, которое, в свою очередь, повлияло на уровень цен. А именно, увеличилась доля квартир «эконом-класса», расположенных в удалённых от центра районах, на начальной стадии строительства, когда цена квадрата значительно ниже, чем в домах, готовых к сдаче. Более половины всех новостроек, выставляемых на продажу во 2 квартале 2008 года, предлагались в июне по цене менее 40 т.р. за квадратный метр.

В-третьих, ситуацию усугубляет и традиционный отток спроса в летние месяцы. Многие застройщики столкнулись с проблемой снижения объёмов продаж по своим объектам. Поэтому именно желанием активизировать покупательский спрос объясняется появившееся в последнее время большое количество объявлений о различных акциях от застройщиков. Одни обещают скидку до 50 т.р. при одновременной покупке квартиры и парковочного места, другие фиксируют цену на весь летний период и при 100% оплате предоставляют скидку, третьи предоставляют скидку от 1000 до 1500 т.р. с каждого квадратного метра. Однако, существуют новостройки, спрос на которые, по-прежнему высок — ЖК «Каравелла» и «Мегаполис». Таким образом, у одних застройщиков цена квадратного метра снижается, у других — повышается. Как правило, повышают стоимость метра в новостройках компании, которые сдают жилые дома в 2009-2010 годах.

На следующей диаграмме видно, что во 2 квартале увеличение количества объектов произошло в двух ценовых диапазонах: 35-40 т.р./кв.м и 50-59 т.р./кв.м. уменьшилось количество квартир с самой низкой ценой до 35 т.р./кв.м.

В-четвёртых, по всем известным причинам во 2 квартале продолжился рост процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам. Так, с начала текущего года в АИЖК КО уже дважды менялись стандарты выдачи ипотечных кредитов в сторону ужесточения. Изменения коснулись минимальной суммы кредита (в сторону увеличения), введено ограничение по возрасту и др.

Тем не менее, несмотря на продолжающееся затишье на рынке жилой недвижимости, ожидать падения цен не стоит. С окончанием сезона отпусков, по традиции, наступает период деловой активности не только на рынке недвижимости, но и в других отраслях бизнеса. Оживление покупателей и продавцов недвижимости, как правило, начинается в сентябре и постепенно нарастает ближе к зиме. Ранняя осень становится периодом раскачки, и это касается не только людей, постепенно приходящих в себя после периода жары, отпусков, но и цен. К концу года на рынке произойдёт подъём по всем показателям: увеличится спрос, сократится время экспозиции квартир, повысятся цены. По итогам года рост цен на вторичном рынке может составить 25-35 %, на первичном — в пределах 20%.

Зырянова Галина, маркетолог компании «КузбассИнвестСтрой»,
САРН РГР (сертифицированный аналитик рынка недвижимости)

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.