Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка многокомнатных квартир г. Кемерово за период январь-сентябрь 2007г.

Компания «Бизнес-Аналитик Групп»(www.bagroup.ru) вот уже на протяжении полутора лет осуществляет мониторинг рынка жилой недвижимости г. Кемерово. Объектом нашего исследования, представленного в данной статье, стали квартиры с количеством комнат от 4-х и более, далее именуемые как «многокомнатные» квартиры. Материалы данной статьи могут представлять интерес для людей, желающих приобрести многокомнатные квартиры в г. Кемерово, риэлтеров и оценщиков. Также статья может быть полезна при принятии альтернативного решения о приобретении квартиры в городе или в объектах малоэтажного строительства: коттеджных поселках, таунхаусах.

В целом, 2007 год характеризуется высокой амплитудой цен на вторичном рынке жилой недвижимости. После значительного роста стоимости 1 кв. м. в начале года, летом происходит стабилизация и даже снижение цен в отдельных категориях квартир по районам, но с совокупной тенденцией повышения осенью.

За девять месяцев 2007г. средняя цена 1 кв. м. жилой площади на вторичном рынке г. Кемерово выросла с 38,37 тыс. руб. за кв. м до 46,99 тыс. руб. таким образом, рост цен составил 22 %. Предложение на вторичном рынке в среднем увеличилось на 77%, за счет снижения активности на рынке в летний период . По мнению риэлтеров, продать квартиру становится намного сложнее, чем купить, что является следствием стагнации рынка в летний период. Потребитель имеет возможность и желание выбирать, тем более что требования к уровню жилья возрастают с ростом его стоимости.

Структура предложения многокомнатных квартир на вторичном рынке г. Кемерово.

В начале года доля многокомнатных квартир на вторичном рынке составляла 13% от общего объема предложения, к сентябрю этот показатель уменьшился до 8,2%. Для сравнения, в г. Новокузнецке много комнатные квартиры в сентябре занимали 12% от объема предложения.

При рассмотрении структуры предложения многокомнатных квартир на вторичном рынке жилья по месторасположению, использовалась укрупненная классификацию районов, а именно разделение их на «Центральные», «Спальные» и «Отдаленные».

Из диаграммы видно, что:

На «Центральные» районы (к ним отнесены Центральный, Ленинский, Заводский-Центральный районы) приходится 60% многокомнатных квартир на вторичном рынке, причем в основном это квартиры Ленинского и Центрального районов. Лидером предложения является Ленинский район — 30% от общего предложения многокомнатных квартир, на Центральный район приходится 25% объектов выборки.

Доля квартир в «Спальных» районах (Южный, ФПК, Радуга) составляет 27%, причем основная часть приходится на квартиры, выставленные в районе ФПК (19 %).

Лишь небольшая доля многокомнатных квартир (13%) приходится на «Отдаленные» районы, к которым отнесены Рудничный, Кировский, Заводский районы и п. Кедровка.

Таким образом, в сентябре квартиры большой площади предлагались в основном в дорогом сегменте: в Центральных и Спальных районах.

Динамика цен на многокомнатные квартиры

В сентябре 2007г наиболее популярная продажная цена многокомнатной квартиры составила 3,5 млн. руб. В «Центральных» районах среднее значение цены продажи квартиры около 5 млн. руб., в «Спальных» районах — 3 млн. руб., в «Отдаленных» около 2,5 млн. руб.

Стоимость 1 кв. м в многокомнатной квартире в сентябре месяце в г. Кемерово колебалась в пределах от 28,83 тыс. руб. (п. Кедровка) до 53, 30 тыс. руб. в Заводском-Центральном районе.

За девять месяцев 2007г. средняя цена 1 кв. м. жилой площади в многокомнатных квартирах выросла в «Центральных» районах города на 36%, в «Спальных» — на 24%, в «Отдаленных» — на 30%.

Рассмотрим детально динамику средней цены 1 кв. м. в многокомнатных квартирах по районам города за период январь-сентябрь 2007г:

• В Центральном районе города цены на квартиры резко увеличились в мае до 54,18 тыс. руб., а затем упали в июне до 49,40 тыс. руб. за кв. м. В течение третьего квартала цены на многокомнатные квартиры в Центральном районе росли и достигли уровня 52,76 тыс. руб. в сентябре. В целом за девять месяцев 2007г. рост цен составил 13%.
• В Ленинском районе города ситуация на вторичном рынке жилья похожа: отмечано резкое увеличение цен в мае до 50,81 тыс. руб. за кв. м., которое сменилось уменьшением цены в июне до 48,69 тыс. руб. В целом, за три квартала 2007г, в Ленинском районе произошел значительный рост цен на многокомнатные квартиры, который составил 47% .
• В Заводском-Центральном районе цены на многокомнатные квартиры повышались дважды за анализируемый период — в мае и июле. В августе отмечается некоторое снижение средней стоимости квадратного метра. Рост средней цены квадратного метра в многокомнатной квартире Заводского района составил также 47%.
• В районе ФПК цены резко выросли в феврале месяце, и продолжали динамично расти в течение всего анализируемого периода. Минимальная цена предложения отмечена в январе (38,48 тыс. руб. за кв. м.), максимальная — в августе (46,00 тыс. руб.) В целом рост цен составил — 21% .
• На Южном движение цен в течение девяти месяцев было ровным. Цены после увеличения в феврале плавно росли достигнув 35,56 тыс. руб. за кв. м в сентябре. В целом средняя цена квадратного метра многокомнатной квартиры на Южном выросла на 32%.
• На Радуге динамика средней цены квадратного метра за анализируемый период составила 8%, увеличившись с 34,82 тыс. руб. в январе до 37,73 тыс. руб. в сентябре. Цены резко понижались дважды: в феврале ( до 33,16 тыс. руб.) и июне ( до 35,16 тыс. руб.). Максимальная цена предложения зафиксирована в июле (38,72 тыс. руб. за кв. м.), после чего по сентябрь включительно отмечается постепенное ее снижение.
• В Заводском районе города спад цен пришелся на март (28,81 тыс. руб. за кв. м.), после чего цена стабильно увеличивалась каждый месяц и достигла значения 40,35 тыс. руб. в сентябре. За три квартала 2007г. динамика роста цен на многокомнатные квартиры в Заводском районе составила 38%.
• В Кировском районе не отмечено резкой амплитуды в колебании цен на многокомнатные квартиры. В мае наблюдается некоторое снижение цен, которое сменяется повышением их в июне. Динамика средней цены за девять месяцев составила 24%.
• В Рудничном районе динамика средней цены за девять месяцев 2007г. составила 45%. Цены резко увеличились в первом квартале с 25,10 тыс. руб. за кв. м. в январе до 35,76 тыс. руб. в феврале, а затем снизились до 33,38 тыс. руб. за в марте. В0 втором и третьем квартале 2007г. в Рудничном районе средняя цена квадратного метра в многокомнатной квартире постепенно увеличивалась, достигнув 39,81 тыс. руб. за кв. м.
• В п. Кедровка отмечена максимальная динамика в цене квадратного метра многокомнатной квартиры, которая составила 65%. В начале второго квартала произошел резкий скачок средней цены до уровня в 32,22 тыс. руб. за кв. м. В течении последующих месяцев средняя цена предложения квадратного метра в многокомнатных квартирах п. Кедровка уменьшалась и достигла 28,83 тыс. руб. за кв. метр. Следует отметить, что в октябре продолжается снижение цен.

Тенденции в изменении цен

Ситуация в октябре 2007года сложилась следующим образом:

Наблюдалось снижение средней цены квадратного метра по следующим районам:

• Южный — до 34,23 тыс. руб.
• Радуга — до 37,30 тыс. руб.
• Ленинский — до 49,85 тыс. руб.
• Заводский-Центральный — до 51,04 тыс. руб.
• п. Кедровка — до 27,45 тыс. руб.

Повышение средней цены за 1 кв. м. отмечено в Центральном, Заводском, Рудничном и Кировском районах.

По типу планировки многокомнатные квартиры на вторичном рынке г. Кемерово представлены преимущественно квартирами улучшенной планировки -58% выборки. Большая их часть расположена в Ленинском районе города. На долю хрущевок приходится 18 %. Это квартиры Центрального района. Элитное многокомнатное жилье составляет 12% от совокупной выборки и расположено преимущественно в Ленинском районе и на ФПК.

Первичный рынок многокомнатных квартир

На первичном рынке жилья предложение многокомнатных квартир ограничено. Доля объектов многокомнатного первичного жилья уменьшилось с 12% в январе до 7% в сентябре. Для сравнения, в г. Новокузнецке на долю многокомнатных квартир на первичном рынке приходится 12% от общего количества предлагаемых объектов.

В г. Кемерово предложение многокомнатных увеличилось лишь в Ленинском районе. На Южном и ФПК — предложение осталось неизменным, а в Центральном — уменьшилось почти вдвое.

В сентябре на первичном рынке реализовывались многокомнатные квартиры со следующим месторасположением:

• На Южном в строящихся домах по ул. Двужильного
• В Центральном районе города — квартиры под самоотделку в ЖК «Парус»
• На ФПК — квартиры в домах по ул. Свободы 3, пр-ту Молодежному 15 а.
• В Ленинском районе — многокомнатные квартиры в ЖК «Флагман», и доме по адресу пр-т Комсомольский 25.
• В Рудничном районе в новом доме по ул. Авроры.

Цена продажи многокомнатной квартиры в новом доме в сентябре 2007г. колебалась в пределах от 3 млн. руб. до 9 млн. руб.

Наиболее популярная цена предложения за квартиру — 3,5 млн. руб.

Средняя стоимость 1 кв. м. по сентябрю была в пределах от 31,97 тыс. руб. за кв. м (на Южном) до 51,36 тыс. руб. за кв. м. в Ленинском районе. Минимальная цена предложения в сентябре составила 30,52 тыс. руб., максимальная цена — 66,37 тыс. руб. (ЖК «Флагман»).

Наибольший рост цен на первичное жилье произошел в районе ФПК. Средняя цена 1 кв. м. выросла с 34,97 тыс. руб. в январе до 44,63 тыс. руб. в сентябре , т. е. рост составил 28%.

На 25 %, по отношению к показателю в январе, выросли цены в Центральном районе. Средняя цена предложения за кв. м. составила 45,09 тыс. руб. за кв. м.

Альтернатива многокомнатным квартирам

Альтернативой многокомнатным квартирам может стать приобретение жилья в таун-хаусах, индивидуальных домах и коттеджах, где общая площадь сопоставима или даже превышает площадь многокомнатных квартир, а вот средняя цена за 1 кв. м. значительно ниже.

Так например на стоящихся объектах «Кемеровопромстроя» стоимость квадратного метра в таун-хаусе, в городе-спутнике «Лесная поляна», на ноябрь составляет 25 тыс. руб. за квадратный метр, а общая площадь от 140 кв. м. В жилом комплексе «Мегаполис» стоимость 1 кв. м. жилой площади в индивидуальном трехэтажном доме составляет от 34,48 тыс. руб. до 36,67 тыс. руб., что на 29% дешевле обычной многокомнатной квартиры в новом доме Ленинского района.

Аналитик компании «Бизнес-Аналитик Групп»,
Чепурнова Екатерина (info@bagroup. ru).

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.