Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ структуры рынка земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области по итогам сентября 2009 г.

Анализ проведен на основании базы данных агентства коммерческой недвижимости «Дмитриев & партнеры», состоящей из 2 138 объектов коммерческой недвижимости, представленных к продаже в Кемеровской области по состоянию на 03.09.2009 года, а также на основании объявлений о продаже, размещенных в средствах массовой информации.

Анализ проведен в целом по Кемеровской области. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади и цены, местоположения, категории и разрешенного использования.

Количество земельных участков, предлагаемых для покупки в Кемеровской области, уменьшилось почти на 13% по сравнению с Февралем 2009 г., и составило 81 земельный участок. Лидером по числу предложений, как видно из Диаграммы № 1, является г. Кемерово, в числе аутсайдеров г. Белово, г. Киселевск, г. Ленинск-Кузнецкий и Беловский район.

Уменьшение предложения на рынке связано с кризисными явлениями экономики в целом. Новые предложения поступают в малом количестве, а уже имеющиеся обновляются датой предложения, с редким обновлением цены. Изменение структуры предложения отражается на показателях средней стоимости. Так, по сравнению с Февралем 2009 года средняя стоимость 1 кв.м. земли увеличилась на 15%, с 2 146,07 рублей до 2 472,15 рублей.

Цены в сегментах распределены неравномерно — наибольшая средневзвешенная цена наблюдается в сегменте малых земельных участков — площадью до 5 001 кв.м. (3 798,37 руб. за кв.м.), стоимость земельных участков среднего размера — площадью от 5 001 кв.м. до 10 001 кв.м. ниже почти вдвое (1 962,70 руб. за кв.м.). В секторе земельных участков от 10 001 кв.м. до 50 001 кв.м. показатель среднего значения в расчете на удельный показатель — 1 кв.м составляет 2 487,03 руб. за кв.м.. Самый наименьший показатель среднего значения стоимости на удельный показатель — 1 кв.м наблюдается в секторе крупнейших земельных участков площадью свыше 50 001 кв.м. (1 143,19 руб. за кв.м.). Стоит отметить, что наибольшим спросом обладают земельные участки средней площади.

По области лидирующее место занимает город Белово, где среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м площади земельного участка составила 5 411,69 рубль. Данная ситуация не характерна рынку предыдущих периодов, но объясняется появившемся предложением о продаже земельного участка в самом центре города (Белово, ул. Советская, стоимость 1 кв.м. составляет — 10 714,29 руб. за кв.м.), что и повлияло на значение цены в целом, за ним следует город Кемерово — 3 131,34 рублей за кв.м., третье место занимает город Междуреченск с показателем 2 667,93 рублей за кв.м. Аутсайдером является Беловский район, где минимальная цена предложения составила 50,05 руб.

Среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади земельного участка по сравнению с апрелем 2008 года в большинстве городов изменилось в сторону увеличения, примером являются г. Белово, г. Киселевск, г. Ленинск-Кузнецкий и Кемеровский район. Также произошло увеличение цены предложение, в общем, по Кемеровской области. Снижение цены предложения показали города: Кемерово, Новокузнецк, Мариинск и Беловский район. Сравнивая показатели Сентября с Февралем 2009 года, значение цены колеблется, как и на увеличение, так и на уменьшение, но это колебание незначительно. Кардинальное изменение цены произошло в Беловском районе цена предложения уменьшилась в 10 раз. Стоимость 1 кв.м. в г Киселевске осталась на неизменном уровне.

Общая структура предложения представлена на диаграмме № 4

Диаграмма № 5 показывает классификацию земельных участков по разрешенному использованию. В общем объеме предложения земельных участков наибольшую долю (почти 1/2) занимают участки для размещения объектов свободного назначения. Немного меньше по 1/4 составляют участки для размещения производственных и промышленных объектов и участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Участки для размещения административных объектов самая малочисленная группа предложения, участки для размещения гаражей и автостоянок занимает промежуточное место в данной классификации.

Значения средневзвешенных цен в зависимости от разрешенного использования распределились вполне предсказуемым образом, наибольшее значение принадлежит земельным участкам для размещения административных объектов, наименьшее участкам для размещения объектов свободного назначения. Полный спектр распределения представлен на диаграмме № 6.

Объем площадей земельных участков под коммерческую застройку, предлагаемых продавцами в Кемеровской области продолжает расти. На данный момент совокупное значение площадей равняется — 6 457 318,77 кв.м., это объясняется появлением на рынке объектов больших площадей.

Наибольший объем площадей приходится на сегмент земельных участков свыше 50 001 кв.м., в котором лидирующее место занимает город Кемерово, наименьший объем площадей принадлежит сегментам до 5 001 кв.м. и от 5 001 кв.м. до 10 001 кв.м.

Выводы:

Среднее значение цены предложений на продажу земельных участков под коммерческую застройку в целом по Кемеровской области установились на уровне 2 472,15 рублей за кв.м.

Средние значения цены по Кемеровской области увеличивается медленно, но верно, не смотря на экономическую ситуацию в стране. На наш взгляд, цены на земельные участки будут расти умеренными темпами в случае устойчивого развития экономики и росте цен на коммерческую недвижимость.

Самые высокие цены на земельные участки под коммерческую застройку зафиксированы в городах Белово и Кемерово, затем следуют города Междуреченск, Новокузнецк, Мариинск, аутсайдером же является Беловский район.

Увеличивается количество предложений в периферийных городах и районах Кемеровской области, в таких как г. Топки, Таштагольский район, Мариинск, Междуреченск, Прокопьевск и Кемеровский район.

На наш взгляд рынок земельных участков для коммерческой застройки является низко ликвидным в условиях текущий экономической ситуации. В настоящее время спрос на коммерческую недвижимость снизился, так же снизились и цены (по разным оценкам 30-50 %). В текущей ситуации выгодней купить готовый объект, чем заниматься его строительством. Сделки с земельными участками возможны, но не в спекулятивных целях, а непосредственно для производственных нужд.

Дмитрий Бардокин, исполнительный
директор оценочной компании «Хардвуд»
тел. 8-923-607-26-53

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.