Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ вторичного рынка жилья Кемерово. Итоги 2007 года

В течение всего 2007 года на цены на вторичном рынке жилья Кемерова показывали умеренный рост. После повышения цен, наблюдавшегося во 2 полугодии 2006 года, наступила стадия стабилизации. Потенциальный спрос на кемеровскую недвижимость остаётся высоким и сдерживается только платежёспособностью населения и условиями предоставления ипотечных кредитов.

В 1 квартале 2007 года цены продолжали расти в том же темпе, что и в конце 2006 года. Вместо традиционного посленовогоднего затишья начало 2007 года охарактеризовалось необычной покупательской активностью. Наибольший прирост средней цены зафиксирован в феврале — более 7 %. Цена на жильё достигла экономического и психологического барьера. Спрос начал снижаться. Это отразилось на банковской ипотечной политике. Банки, не желая терять темпы, увеличили усилия по привлечению клиентов. В итоге ставки начали снижаться, а первоначальные взносы сокращаться, сроки кредитования выросли.

Во втором квартале цены продолжали расти, хотя и менее высокими темпами. Летом рост почти прекратился. Колебания средней цены были незначительны, в пределах статистической погрешности. Незначительное оживление рынка и повышение цен наблюдалось в августе-сентябре. Однако, когда заговорили об ипотечном кризисе в США, стало ясно, что в ближайшем будущем условия ипотечного кредитования в России смягчаться не будут. Наоборот, банки ужесточили требования к заёмщикам. Начиная с сентября, было зафиксировано повышение ипотечных ставок. Эта тенденция продолжается до сих пор.

На снижение спроса на вторичном рынке повлиял и тот факт, что в 2007 году, стало возможным взять кредит и на покупку квартиры в строящемся доме. Это способствовало оттоку потенциальных покупателей на первичный рынок.

И, как следствие, к началу зимы цены на вторичном рынке были скорректированы небольшим снижением темпов роста. В итоге суммарный рост средней цены предложения кв. м за 12 месяцев 2007 года составил 27 % (это меньше, чем в предыдущие годы) . Для сравнения: 2004 — 95 %, 2005 — 33 %, 2006 — 33 %.

В течение года цены росли неравномерно. При этом наиболее быстрыми темпами в 1 полугодии — 20,4%, во 2 полугодии — чуть более 5 %.

Динамика средней удельной цены предложения на вторичном рынке жилья за 2007 год, тыс. руб/кв. м.

Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья Кемерово в декабре 2007 года составила — 45,76 тыс. руб/кв. м..

В зависимости от количества комнат наибольшими темпами росли четырёхкомнатные квартиры — более 30 %. Двухкомнатные квартиры в начале года по цене кв. м равнялись среднегородскому уровню цен, а к концу показали наименьший прирост. двухкомнатные квартиры практически сравнялись в цене квадратного метра с трёхкомнатными квартирами. Однокомнатные квартиры значительно «оторвались» от остальных, к концу года разрыв между однокомнатными квартирами и остальными ещё более увеличился.

Динамика средней цены в зависимости от количества комнат, тыс. руб/кв. м.

В зависимости от района прирост составил от 22,5 % в Центральном районе до 42 % в Рудничном. Причём в Рудничном районе, наибольшими темпами росли 3-комн квартиры, средняя цена квадратного метра которых обогнала 2-комн и приблизилась к 1-комнатным квартирам.

Динамика средней цены предложения в зависимости от района, тыс. руб/кв. м.

В разрезе по типу квартир наиболее высокими темпами в 2007 году росли квартиры улучшенной планировки и «гостинки» — более 30 %. На втором месте по темпам роста «хрущёвки» и «полнометражные» квартиры — чуть более 28 %. Последние начинают цениться всё меньше, по цене квадратного метра они приблизились к «хрущёвкам». В наименьшей степени подорожало квартиры повышенной комфортности и элитное жильё — всего на 7 %.

Динамика средней цены предложения в зависимости от типа квартир, тыс. руб/кв. м.

По нашему мнению, рынок сохранит стабильное состояние, продолжая тенденции 2007 года. Серьёзные изменения могут произойти только в случае резкого изменения банковской политики ипотечного кредитования. Чем меньшими темпами будет увеличиваться объёмы ипотеки, тем дольше продлится период стабилизации.

К весне 2008 года темпы роста цен могут возрасти, сохранив, однако, годовой прирост в пределах 30-40 %.

Тенденции:

1. начало периода стабилизации, который характеризуется снижением активности покупателей, снижением темпов роста цен, увеличением срока экспозиции квартир и объёма предложения.
2. ужесточение банковской политики, повышение ипотечных ставок, и как следствие, спад объёмов ипотечного кредитования.
3. снижение влияния фактора сезонности

Маркетолог-аналитик компании «КузбассИнвестСтрой» Зырянова Г. Н.

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.