Аналитика

Промышленная недвижимость г. Кемерова за период 2007-2008 годов

Промышленная недвижимость: спрос и предложение в условиях кризиса

Основные субъекты, формирующие спрос на промышленные объекты в г. Кемерово

1. Представители малого и среднего бизнеса, имеющие собственное производство. Различного рода льготы и гарантии со стороны администрации области и города создают благоприятные условия для развития малого и среднего бизнеса. Поддержка со стороны властей позволяет предпринимателям расширять границы своего бизнеса, а также улучшать условия производства, в том числе с привлечением заемных средств.
2. Индивидуальные предприниматели, использующие коммерческую недвижимость в качестве объекта инвестиций. Речь идёт о тех представителях бизнеса, которые приобретают промышленные объекты с целью последующей сдачи их в аренду, либо выгодной перепродажи. С их стороны интерес обусловлен сравнительно невысокими ценами (гораздо ниже, чем на торговые объекты) и, зачастую, гарантированной реализацией в минимальный срок (аренда, либо продажа). Анализ предложения, определение основных показателей

Рассмотрим географическое распределение промышленных объектов на территории Кемерово.

Диаграмма 1

Большая часть промышленных объектов сконцентрирована в Заводском районе города 72%, меньшая — в Центральном (1%).

Диаграмма 2

Из диаграммы 2 видно, что за исследуемый период (декабрь 2006 — январь 2009 гг.) показатель средней цены изменился незначительно. В то же время при пересчете на площадь объекта, разница будет более ощутима.

Рассмотрим зависимость цены объекта от района расположения.

Зависимость цены объектов от района расположения, декабрь 2008 — январь 2009 гг.

Причины снижения спроса на производственно-складские объекты

1. Финансовый кризис, повлекший за собой проблемы с получением кредитных средств. Начиная с октября 2008 года в экономике страны и нашего региона в частности начали проявляться последствия общемирового финансового кризиса. Банковский сектор одним из первых отреагировал на эти изменения. В результате получить кредит на сумму свыше 1 млн. рублей стало практически невозможно. Банки зачастую отказывали даже в незначительных суммах (в кредитах на потребительские цели). Большинство же покупателей промышленных (как и коммерческих в целом) объектов пользуются именно заемными средствами при совершении сделки.
2. Экономическая нестабильность в стране и, как следствие, неготовность инвесторов к вложению средств в текущем периоде. Промышленные объекты — достаточно выгодный объект инвестиций. Конечно, по срокам окупаемости ему не сравниться с торговой недвижимостью, но и цены здесь гораздо более либеральные, что и привлекает потенциальных инвесторов. Тем не менее, экономическая нестабильность в регионе, продолжающаяся по настоящее время, заставила многих инвесторов задуматься, опасаясь скачка цен на недвижимость в следующем году (в сторону снижения). Некоторые вкладывают инвестиции в другие проекты, другие просто переводят рубли в иностранную валюту, воздерживаясь от радикальных действий.
3. Сезонное влияние на рынок — начало года, как правило, пассивный период на рынке. Конец года обычно знаменуется ажиотажем в любой сфере экономики и торговли, недвижимость не исключение. Но это правило в основном действует на жилую недвижимость. А вот начало года — это затишье во всех сегментах недвижимость, практически до начала марта.
4. Неудовлетворенность потенциальных потребителей характеристиками предлагаемых объектов. Этот фактор большее отношение имеет к платежеспособному спросу. Интерес к тому или иному промышленному лоту на практике исчезает при знакомстве с объектом. Покупателей привлекает низкая цена, но при этом их не удовлетворяют качественные характеристики объектов: отсутствие коммуникаций, плохое качество подъездных путей, отдаленность месторасположения.

В настоящий период времени платежеспособном спрос практически отсутствует.

Определим процент снижения спроса на производственно-складскую недвижимость в конце 2008 года относительно всего года в целом и аналогичных периодов предыдущих лет. Для начала отметим, что спрос на коммерческую недвижимость в принципе не является достаточно стабильным. Наоборот, зачастую он носит сезонный характер. Кроме того, спрос в этом сегменте рынка является достоверным индикатором благополучия бизнес-сообщества нашего региона. Рассмотрим изменение объемов спроса на протяжении 2008 года.

Диаграмма 3

Относительно аналогичного периода 2007 года спрос в IV квартале 2008 года снизился всего на 5%. Здесь важно отметить, что последний квартал 2007 года также был не самым подходящим моментом для реализации коммерческих объектов, как и аналогичный период 2008.

Определение емкости рынка промышленных объектов.

Как известно, ёмкость рынка может определяться в натуральном и денежном выражении.

Ёмкость производственно-складского сегмента г. Кемерово в отчетном периоде в денежном выражении составляет около 2 014 368 000 рублей. Ёмкость рынка в натуральном выражении составляет порядка 173 тыс. 965 кв. м..

Диаграмма 4

Наибольшее количество квадратных метров предлагается к продаже в Заводском районе г. Кемерово 121 982, 3 кв.м.. В основном это объекты, расположенные на пр. Кузнецком и ул. Шатурской. Значительно меньший показатель зафиксирован в Кировском районе 24 954 кв. м..

Предложение промышленных объектов по Ленинскому району составило 10 718,7 кв.м., по Рудничному — 16 010 кв. м..

В целом предложение по производственно-складским объектам в Кемерово достаточно разнообразно: от небольших гаражных боксов до крупных имущественных комплексов, хотя большая часть из этих объектов нуждается в ремонте, реконструкции и, как правило, требуют восстановления коммуникационные системы.

Одним из наиболее острых вопросов остаются земельные отношения. Земельные участки у большинства промышленных объектов по-прежнему не имеют должного юридического статуса. При этом покупатели, как правило, интересуются теми объектами, юридический статус земельных участков которых позволяет беспрепятственно получить заемные средства в учреждениях банковского сектора на покупку. Речь идет об арендных отношениях, а в идеале — о праве собственности на землю.

Спрос в этом сегменте пока оценивается как низкий, но по прогнозам экспертов рынка с начала марта начнется оживление среди покупателей.

Говорить о том, будут ли расти в цене промышленные объекты, пока преждевременно. В текущем периоде особого изменения цен в сторону увеличения не отмечалось. Наоборот, многие продавцы готовы были пойти на незначительное снижение, чтобы не потерять своего покупателя.

Чулкова Анастасия,
Специалист Департамента коммерческой недвижимости
Кузбасской торгово-промышленной палаты

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.