Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ вторичного рынка жилья города Кемерово за 2 полугодие 2006 года

Основной тенденцией рынка недвижимости во 2 полугодии является повышение цен и снижение объёмов предложения на фоне высокой активности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не снизятся, но и повысятся. Период «ожидания», наблюдавшийся в прошлом году, закончился. Повышение активности граждан, начавшееся весной текущего года, сопровождалось увеличением оборотов на рынке жилья. Это привело к вымыванию объектов с рынка, образованию товарного дефицита и дальнейшему повышению темпов роста цен.

Летом 2006 года закончился благоприятный период для проведения альтернативных сделок, да и просто для удачных покупок. Стабилизация цен, наблюдавшаяся на протяжении почти года, была чрезвычайно удобна и клиентам, и риэлтерам. Вопреки общепринятому мнению, что рост цен выгоден риэлтерам, последним на самом деле для работы нужна именно неизменяемая ситуация на рынке, так как уменьшается вероятность срыва сделок и разрыв цепочек.

Ожидаемое повышение цен и спроса началось раньше традиционной осенней активизации рынка. Ситуация на вторичном рынке жилья кардинально изменилась к середине лета: резкое увеличение спроса, увеличение темпов роста цен, снижение объёма предложения. Уже к середине 3 квартала все отчетливее стал проявляться дефицит предложения. Подобрать подходящую квартиру на рынке становится достаточно сложно. Поэтому продавцы начинают диктовать условия. Покупатели же часто вынуждены поступаться с некоторыми своими предпочтениями и приобретать, то, что есть на рынке.

Динамика средней удельной цены предложения на вторичном рынке жилья

За 2006 год цены на вторичном рынке жилья выросли на 33 %, а средняя удельная цена предложения в данном сегменте на конец декабря составляла порядка 36 тыс. руб. Причём за 1 полугодие прирост составил 7%, а за второе 24%. Если в 1 полугодии ежемесячный рост цен был в пределах 1-2,5 %, то во 2 полугодии — от 2 до 4,7 %. Такой рост превосходит инфляционный уровень.

Почему цены на жильё снова растут? Чтобы ответить на этот вопрос нужно вспомнить 2005 год. Минувший год был нехарактерным для нашего рынка. Фактически 8 месяцев квартиры «стояли», цены замерли. Почти год (с октября 2005 по июль 2006) цены на вторичном рынке жилья росли в пределах инфляции. А некоторое жильё и некоторые районы даже «просели» в цене. За этот год разрыв между стоимостью жилья и уровнем платёжеспособного спроса исчез. Проще говоря, люди, которым не хватало денег для приобретения новой квартиры или обмена, за это время смогли найти недостающую сумму.

1. Динамика средней цены в зависимости от количества комнат

Цены в 2006 году росли неравномерно. В 1 квартале сделали рывок вперёд 1-комнатные, затем 3 месяца стабилизации. Во 2 квартале их «догнали» двух- и трёхкомнатные квартиры. В середине лета первыми нарушили относительное спокойствие на рынке опять однокомнатные квартиры. В июле средняя цена квадратного метра в этом сегменте выросла на 4,5 %. Эти темпы сохранились на протяжении последующих 4 месяцев. В сентябре этот показатель составил уже 7%!! В течение 4 квартала двух- и трёхкомнатные квартиры сравнялись с «однёшками». К концу года разрыв между квартирами различной площади сокращается. Аутсайдерами, как всегда, оказываются наименее ликвидные четырёхкомнатные квартиры.

Таким образом, во 2 полугодии 2006 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья увеличилась в однокомнатных квартирах — на 26 %, в двухкомнатных — на 27%, в трёхкомнатных — на 27,5%, в четырёхкомнатных на 20 %. То есть во 2 полугодии в цене примерно одинаково подорожали все квартиры. Если сравнивать с 1 полугодием, то тогда темпы роста были значительно ниже: от 2 до 9%.

2. Динамика средней цены в зависимости от района

Отрицательная динамика средней цены предложения на квартиры в Центральном, Ленинском районах и ФПК в 1 полугодии объясняется тем, что в период роста (конец 2005г.) в этих районах появилось множество переоценённых объектов. Поэтому в период стабилизации цен произошла незначительная корректировка цен в этих районах. Они приблизились к среднерыночным показателям. Зато во 2 полугодии жильё дорожало во всех районах города. Наиболее интенсивно цены росли в Кировском районе.

В зависимости от района средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья в 2006году увеличилась в Центральном районе на 17%, в Ленинском районе — 14%, на ФПК — 17%, в Рудничном районе — 33%, в Заводском районе — на 31%, в Кировском — на 49%. В 2006 году более интенсивно подорожало неликвидное, но в то же время самое доступное жильё в Кировском районе.

3. Динамика средней цены в зависимости от планировки

Сокращение объёма предложения однокомнатных квартир привело к тому, что покупатели небольшого и «недорогого» жилья обратили свой взор на КГТ. В первом полугодии этот сегмент рынка пользовался небольшим спросом и цены на «гостинки» практически не росли. Во 2 полугодии ситуация изменилась. Наиболее востребованы оказались КГТ на кольце — в центре Ленинского района. Стоимость на этот тип жилья с июня по декабрь увеличилась на 15%.

Итоги 2006 года:

1. Наиболее интенсивно цены на вторичное жильё росли во 2 полугодии. С августа наблюдалось повышение спроса, активности и объёма продаж.
2. Пик спроса наблюдался в марте-апреле и с августа по ноябрь. Особой популярностью пользовались квартиры небольшой площади — одно- и двухкомнатные квартиры. Спрос превышал предложение на протяжении второй половины 2006 года.
3. За год цены на вторичном рынке жилья выросли на 33 %, а средняя удельная цена предложения в данном сегменте на конец декабря составляла порядка 36 тыс. руб. (для сравнения: декабрь 2005 — 27,055 т. р.)
4. В зависимости от количества комнат прирост составил от 26% до 36%. Наиболее показательна динамика в сегменте двухкомнатных квартир. На декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения в однокомнатных квартирах составляла 37 т. р., в двухкомнатных — 35,8 т. р., в трёхкомнатных — 35,4 т. р., в четырёхкомнатных — 33,6 т. р.
5. На стоимость квадратного метра в ещё большей степени в 2006 году влияло местоположение квартиры. В зависимости от района прирост средней удельной цены предложения составил от 14% в Ленинском районе до 50% в Кировском.
6. Планировка квартиры не оказала существенного влияния на цены. Одинаковые темпы роста цен показали «хрущёвки», квартиры улучшенной планировки и элитные квартиры — 43-44%. Полнометражные и полублагоустроенные квартиры подорожали в меньшей степени.
7. Одна из причин повышения спроса — популяризация ипотечного кредитования: снижение процентных ставок до 12%, сокращение сроков рассмотрение банками документов, упростилась процедура подачи документов, снижение требований к потенциальным заёмщикам. Достижения этого года: ипотечные кредиты без первоначального взноса, кредиты на покупку КГТ. Банки активнее кредитуют покупку квартир в новостройках.
8. В свою очередь рост цен негативно повлиял на рынок ипотечного кредитования. Начался массовый отказ от уже полученных кредитов. Зато время, пока выдавался кредит, цена на квартиру увеличивалась, и доходов заёмщика уже не хватало на новую стоимость жилья.

Прогноз на 2007 год

При сохранении увеличения темпов строительства рост цен на вторичном рынке жилья в 2007 году не превысит показателей этого года. Цены не будут стоять на месте, но их рост не выйдет за пределы разумного и будет сопоставим с инфляционным. Прогнозируется плавное повышение, в зависимости от местоположения и качества объекта, на 15-30% за год. Рост будет неравномерным, с выраженными периодами затишья (январь и июль) и оживления (весна и осень).

За более подробной информацией Вы можете обратиться в фирму «Связист» по телефону 36-11-54 или e-mail: sv@arielt.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.