Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Краткий обзор состояния рынка первичного жилья в г. Кемерово на февраль 2008 года

Компанией «Бизнес-Аналитик Групп» был проведен комплексный анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Кемерово, включающий в себя итоги жилищного строительства 2007 года, анализ начала периода 2008 года, анализ введенных в эксплуатацию и строящихся объектов за 2007-2008 годы, анализ земельных участков под многоэтажную жилую застройку, анализ основных игроков рынка и законодательных документов, оказывающих влияние на рынок жилищного строительства.

Под первичным рынком жилой недвижимости понимается рынок строящегося и введенного в эксплуатацию жилья, а так же квартиры в построенных домах на рынке жилой недвижимости. В данной статье обзорно представлены некоторые результаты анализа, которые могут быть интересны участникам первичного рынка жилой недвижимости.

Итоги развития жилищного строительства в г. Кемерово за 2007 год

В 2007 году в Кемерово введено в эксплуатацию 270 тыс. кв. м. жилья, из которых на комплексную застройку микрорайонов пришлось 98,5 тыс. кв. м., что составляет 36,48% от общего объема строительства жилья.

Основным локомотивом ввода жилья стал Южный, микрорайон № 14, в котором строительство ведется несколькими компаниями одновременно. К декабрю 2007 года квартиры в этом районе составили 57% от всего объема предложения на открытом рынке.

Активное строительство велось в Рудничном районе, в микрорайонах 11 и 12, застройщиками которых являются крупные промышленные холдинги «Сибирский деловой союз» и «Кузбассразрезуголь» через свои структуры «СДС-Финанс» и «Програнд» соответственно. Первые квартиры в новостройках в этих районах появились в продаже летом 2007 года и к декабрю составили 13% от всего объема предложения на открытом рынке. Значительная доля жилья была передана новым собственникам по социальным программам Администрации г. Кемерово.

На долю точечной многоэтажной застройки в 2007 году пришлось 77,2 тыс. кв. м., что составляет 28,59% от всего введенного в эксплуатацию жилья. Точечное строительство велось в Ленинском районе, на ФПК, на Южном.

Администрация города и области взяли курс на поддержание проектов комплексной застройки, о чем говорит практика продажи земельных участков под многоэтажную застройку в 2006-2007 году. Несмотря на заявления Администрации о выделении значительного количества площадок под точечную застройку, во второй половине 2007 года и 1 квартале 2008 года торгов по таким площадкам не проводилось. Все площадки по комплексному освоению территории достаются на аукционах ГлавУКСу, который заказывает генеральный план освоения территории, инвестирует в развитие инфраструктуры, выбирает застройщиков, контролирует ход строительства. Соответственно, ген. застройщиками в такой ситуации становятся крупные компании.

В 2007 году основные объемы по вводу жилья зафиксированы у следующих компаний, активно инвестирующих в строительство:

• СК «СДС-Строй», г. Кемерово (Холдинговая компания «Сибирский деловой союз)- 55 000 кв. м.
• ООО «Програнд», г. Кемерово (Холдинговая компания «Кузбассразрезуголь») — 45 000 кв. м.
• АСО «Промстрой», г. Кемерово — 39 000 кв. м.

С одной стороны, на фоне снижения темпов строительства в конце прошлого и начале этого десятилетия, рост объемов значителен, с другой, рынок по-прежнему испытывает дефицит. Относительно объемов жилищного строительства в других крупнейших городах областного значения Западной Сибири Кемерово уступает всем городам, отставая по объемам ввода жилья от Новосибирска в 3,4 раза, от Красноярска в 2,8 раза, от Омска в 2,9 раза, от Барнаула в 1,3 раза, от Томска в 1,28 раза.

Строительная и инженерная инфраструктура города оказалась не готова к растущему рынку, поскольку длительное время приоритеты находились в другой сфере, чувствовался дефицит финансирования. Ожидается, что привлечение крупных инвесторов в данную сферу позволит в достаточной степени насытить рынок жилья в ближайшие 5-10 лет.

Планы по многоэтажному жилищному строительству в г. Кемерово

На 2008 год в г. Кемерово запланирован ввод 310 кв. м. жилья, а к 2015 году объем сдачи должен, постепенно увеличиваясь, в перспективе дойти до 550 тыс. кв. м. в год. Для этого до 2015 года планируется развитие комплексной застройки 22 микрорайонов во всех районах города.

В 2008 г намечено продолжение комплексного развития уже застраиваемых территорий города: микрорайонов 11,11а, 12, 14.

Перспективными площадками под жилую застройку являются:

• В Центральном районе города — микрорайоны 7б, 15 а, 15, 56
• В Рудничном районе — это микрорайон № 12 а, 13
• В Ленинском районе в перспективе планируется застройка микрорайонов № 61,62,63,64, которые значительно удлинят пр. Комсомольский.
• Рассматривается проект застройки промышленной территории по участку, занимаемому ООО «Химволокно-Амтел Кузбасс» вдоль пр. Химиков между ул. Тухачевского и ул. Терешковой.
• В Кировском районе города в 2008 г планируется освоить не менее 11 площадок.

В 2007 году на рынке появился новый сегмент недвижимости, привлекший значительное внимание — малоэтажное строительство и коттеджные поселки. Анализ данного сегмента показывает, что в ближайшие 3 года он составит значительную конкуренцию многоэтажной застройке.

Участники первичного рынка жилой недвижимости

Участниками первичного рынка жилой недвижимости являются следующие категории организаций, выполняющие разные функции:

Сегодня многие организации совмещают функции либо застройщика и генподрядчика, либо застройщика и инвестора строительства.

Основным Заказчиком по комплексному освоению территории в г. Кемерово выступает ГП КО «ГлавУКС».

На первичном рынке г. Кемерово можно выделить следующих застройщиков и инвесторов:

• ООО «Програнд» (Работает в составе ХК «Кузбассразрезуголь») — инвестор строительства ЖК «Серебряный бор» в 12 микрорайоне Рудничного района
• ООО «СДС-Финанс» (работает в составеиХК «Сибирский Деловой Союз») — инвестор строительства домов в 11 и 11а микрорайонах Рудничного района
• АСО «Промстрой»
• ООО «Сибрь-Инвест-Холдинг» — инвестирует в строительство домов в 14 микрорайоне (Заводский район п. Южный)
• ООО «Кемеровогражданстрой» (работает в составе промышленной группы «Сибконкорд») — инвестирует в точечную застройку Ленинского района, Южного, разрабатывает проекты строительства в Центральном и Заводском районах.
• ООО «Арсеналстрой»
• ООО «Кузбасс-Инвест-Строй»
• ООО «Кемеровоспецстрой»
• ООО «Инвестиции-Комплект-Строй»
• ООО «Жилсоцстрой»
• ООО «Жилищник -2»
• ООО «Ваш Дом Проект Инвест»
• ООО «Тибет СВ»
• ВЭ «Кузбасс»

Генеральными подрядчиками на строительных площадках г. Кемерово выступают следующие компании:

• ООО «Трест Кемеровопромстрой»
• ООО «Арт-Акцент»
• ООО «РСУ-10»
• ООО «Радомир»
• ООО «Березовскшатострой-95»
• ООО «Коветстройсервис»
• ООО «Ваш Дом»
• ООО ПСК «Глобалстрой»

В городе работают компании из других областей:

• ОАО «Томский ДСК» (г. Томск)
• ОАО ФСК «ГазХимстройИнвест» (г. Томск)
• ООО «Неоград» (г. Новосибирск)

Среди агентств недвижимости реализующих значительное количество квартир от застройщика на первичном рынке жилья г. Кемерово можно выделить следующие:

• «Ипотечный центр»
• «Надежда»
• «Рикон-Панацея»
• «Усадьба»

Реализация квартир на первичном рынке

До 2006 года основной объем квартир на рынке реализовывался непосредственно застройщиками. Агентства недвижимости привлекались для реализации инвестиционных квартир или продажи квартир на вторичном рынке. С ростом объема новостроек ситуация начала меняться в пользу передачи функций продаж агентствам как минимум у половины застройщиков. При этом, квартиру можно купить как у застройщика, так и у агентства. Стоимость квартиры у агентства, как правило, увеличивается на сумму комиссионных расходов за оформление документов или за оформление ипотечного кредита. Передача эксклюзивного права реализации квартир в строящемся доме 1 агентству пока скорее исключение, чем правило.

Параллельно часть застройщиков развивает свой собственный бизнес, преобразуя отделы продаж в полноценные агентства недвижимости, работающие как на первичном, так и на вторичном рынке.

Основной объем продаж квартир на первичном рынке происходит накануне сдачи дома в эксплуатацию (за 3-4 месяца), в это время в продажу выбрасывается около 50% квартирного фонда. Однако по некоторым застройщикам (например «Кемеровопромстрой») объекты продаются задолго до окончания периода строительства, без активного предложения квартир на рынке через существующую систему продаж. Квартиры в уже сданном доме могут с разной периодичностью появляться на рынке в течение 1 года по мере сбрасывания инвестиционных объектов компаниями, вложившими средства в покупку на ранних этапах строительства, либо получившими квартиры в качестве расчета за выполненные работы.

Следует отметить недостаток информации о предложении квартир от самих застройщиков. Часть компаний-застройщиков характеризуются закрытой политикой в области реализации квартир. Информацию о наличии предложения и стоимости можно получить только после личного обращения в отдел продаж и формирования запроса на требуемое жилье. Сайты с информацией об объектах и с описанием предлагаемых к продаже квартир отсутствуют минимум у половины компаний. буклеты с подробным описанием предлагаемых квартир также не вошли в повседневную практику, что косвенно является следствием дефицитности рынка.

Условия приобретения квартир практически одинаковы у всех застройщиков: первоначальный взнос в размере 30% и рассрочка платежа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Квартиру в строящемся доме можно купить как у застройщика, так и у агентства через договор долевого участия. Более 50% квартир приобретается конечными покупателями через ипотеку накануне или после сдачи дома в эксплуатацию.

У застройщиков начала появляться практика предварительной аккредитации строящихся домов в банках, предлагающих ипотечные программы, для ускорения процессов реализации квартир.

Уровень предложения квартир на первичном рынке жилья на февраль 2008 года

Наибольший объем предложения на открытом рынке первичного жилья в 2007 году был зафиксирован в ноябре, составив 342 квартиры. Без учета этого всплеска объем предложения в последние полгода относительно стабилен и составляет около 230 квартир.

Если рассмотреть структуру предложения квартир на открытом первичном рынке по районам города, то лидером предложения является жилой район Южный — 58,18% от общего объема предложения. Наибольший объем квартир реализуются квартиры в следующих домах:

• по ул. 1 Линия (застройщик ООО «Кемеровоспецстрой»)
• по ул. Двужильного 10стр. (застройщик ООО «Жилсоцстрой)
• ЖК «Каскад» (застройщик ООО «Арсеналстрой»)
• ЖК «Южная звезда» (застройщик ООО «Сибирь-Инвест-Холдинг»)

На район ФПК приходится 20,91% предложения квартир через открытые источники на первичном рынке жилья. Это квартиры в строящихся домах по ул. Свободы 33 (инвестор компания «Инвестиции Комплект Строй»), ул. Тухачевского 8 стр. и пер. Щегловский 26 в (застройщик ООО «Пилон»).

Предложение квартир в строящихся домах Рудничного района через открытые источники составило 14,55% от совокупной выборки. Это объясняется тем, что продажи осуществляются непосредственно застройщиками, не занимающимися активным продвижением квартир на рынке, информацию о предложении и стоимости можно получить только после личного обращения в центры продаж.

Квартиры в Центральном, Ленинском районах также реализуются в основном застройщиками, поэтому доля их в совокупной выборке не велика. Это квартиры в ЖК «Мегаполис», ЖК «Изумрудная долина», ЖК «Флагман» Ленинского района, в домах по пр-ту Комсомольскому 43д стр. и пр-ту Химиков 39 стр.

В Центральном районе — последние квартиры в ЖК «Томский причал», ЖК «Парус» по завышенным ценам, новые дома по ул. Терешковой.

По количеству комнат предложение по всем районам состоит на 49,55% из двухкомнатных квартир, по 22,97 % приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры и 4,5% на многокомнатные квартиры.

По материалу строения 69% стоящегося жилья — кирпичные дома, около 15 % приходится на монолитное домостроение, 16% — панельные дома. Причем, из кирпича строят преимущественно на Южном, в районе ФПК, панельные новостройки в Рудничном районе города и на ФПК, а строительство домов с использованием монолитного железобетонного каркаса ведется в Ленинском и Рудничном районах.

В феврале 2008 года произошло плановое повышение цен на квартиры у многих застройщиков. По части объектов это выразилось в повышении цены на 1-1,5 тыс. рублей за квадратный метр по всем категориям квартир. В части объектов произошло значительное повышение, например, в жилом комплексе «Метрополис» в Ленинской районе (АСО «Промстрой»), где цена с декабря 2007 по февраль 2008 поднялась на 10 тысяч за 1 кв. м.

Диапазон стоимости квартир в строящихся домах в феврале 2008 г составил от 27,90 тыс. руб. за кв. м. в строящемся доме по ул. Александрова (Кировский район) до 60,00 тыс. руб. за кв. м. в ЖК «Мегаполис» Ленинского района.

Рост средней цены за период январь 2007 г — январь 2008 г составил 11,2%, в то время как объем предложения увеличился в 2,5 раза. Наиболее существенный рост средней стоимости за 1 кв. м. отмечен в районе Южном — 24,2%, в Центральном — 20%.

Анализ структуры и стоимости предложения на первичном рынке показывает, что определяющими факторами, влияющими на стоимость квадратного метра в новом доме, являются:

• Местоположение (район города) строящегося дома, его транспортная доступность.
  Традиционно квартиры в Центральном и Ленинском районах города и на ФПК дороже, чем в более отдаленных районах города, таких как Южный, Рудничный и Кировский.
• Бренд застройщика, включающий его репутацию, известность на рынке, опыт реализованных проектов.
• Этап строительства.
  На ранних тапах строительства стоимость квадратного метра значительно ниже, чем непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию. В процессе строительства стоимость квартир, как правило, растет на 15-20%. Также учитывается стадия развития/ застройки микрорайона.

В меньшей степени на стоимость квартиры влияет технология и материал строения.

Более подробная информация представлена в полном варианте аналитического обзора.

Ирина Федченко, Екатерина Чепурнова
Консалтинговая компания
ООО «Бизнес-Аналитик Групп», www.bagroup.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.