Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Торговые центры Кузбасса: два пути развития

Становление рынка крупноформатной торговли в двух ведущих городах Кузбасса Кемерове и Новокузнецке происходит параллельно, независимо друг от друга. Строительство торговых центров, отвечающих современным требованиям рынка, начинается практически одновременно, однако стратегия развития и позиционирование на внешнем рынке серьезно отличаются. Первый крупный торговый центр «Спутник» был введен в эксплуатацию в Кемерове в 2002 году, а в 2003 году в Новокузнецке открылся торговый центр «Ника». В целом равны средние размеры крупноформатных объектов: средний показатель общей площади торговых центров Кемерово составляет 14 500 кв. м., Новокузнецка — 14 513 кв. м., но серьезно отличается соотношение торговой и общей площади. В городах активно работают местные операторы, стремящиеся усилить позиции в своем регионе, однако Новокузнецк значительно опережает Кемерово в стратегии привлечения федеральных операторов.

В рамках аналитического исследования, проведенного кемеровской компанией «Бизнес-Аналитик Групп», сравнивались характеристики торговых центров городов Кемерово и Новокузнецк на осень 2006 года. В этой статье будут представлены данные по форматам «Городской торговый центр», характеризующихся большой торговой площадью, единым центром управления, единым архитектурным стилем, широким спектром товаров и услуг. Большая часть Городских торговых центров ориентирована на аудиторию среднего и выше среднего класса, что обусловливает широкий ассортимент и достаточно широкий диапазон цен.

В городе Кемерово формат «Городской торговый центр» имеют действующие ТЦ «Променад I», «Семерка», «Панорама», «Я», «ЦУМ» с тенденцией к понижению категории двух торговых центров после ввода новых объектов в 2007 году («Семерка», «ЦУМ»). Например, принадлежность ТЦ «ЦУМ» к торговым центрам городского формата обусловлена его историческим статусом: центральный универмаг традиционно является одним из основных объектов торговли любого города. Если данный торговый центр уступает современным по показателях площади, технического оснащения, то по количеству арендаторов он лидирует (115 операторов, для сравнения: в ТЦ «Променад-1» 104 арендатора). Необходимость приспособления к новым условиям конкуренции обусловила реконструкцию внутренних помещений. Также важным фактором форматного статуса ТЦ «ЦУМ» является его расположение в историческом центре города. Однако, в ближайшей перспективе проходимость ЦУМа и его категория будут неизбежно снижаться.

ТЦ «ЦУМ», построенный в 1960-х годах, (г. Кемерово)

ТЦ «Променад I», построенный в 2004 году (г. Кемерово)

Торговый центр «Семерка» по площади, количеству и составу арендаторов сближается с торговыми центрами районного формата и уже в 2007 году перейдет в данную категорию.

Важной чертой, характеризующей как кемеровские, так и новокузнецкие торговые центры является их месторасположение. Так, торговые центры «ЦУМ», «Я», располагаются в центре г. Кемерово, «Семерка» находится в пешеходной зоне вокзала и автовокзала, ТЦ «Променад I» находится в зоне, который по прогнозу станет новым деловым центром города. Единственным отдаленным от основных транспортных потоков является ТЦ «Панорама» (г. Кемерово), но его неудачное расположение компенсируется узкой специализацией, — мебельный гипермаркет, и активной рекламной политикой.

Первоначально заявленный форматный статус городских в Новокузнецке поддерживается в торговых центрах «ЦУМ», «Ника», «Континент», «Глобус», «Парус». Все они расположены в Центральном районе, за исключение недавно введенного в эксплуатацию ТЦ «Парус», который находится в Новоильинском районе. При этом торговые центры «Континент» и «Глобус» составляют единую торговую зону, ориентированную на одну целевую группу. О существовании подобной торговой зоны в Кемерово пока утверждать рано, можно лишь говорить о начале формирования небольшого торгового блока на пересечении проспектов Кузнецкого и Советского, в состав которого входят ТЦ «Я» и мономаркет «Большой ремонт». Также возможно образование крупной торгово-деловой зоны в районе пересечения проспектов Ленина, Октябрьского и улицы Терешковой, куда включены торговые центры «Променад», «Спутник», строящийся «АЛПИ», деловой центр «Кристалл», а также 2 крупных земельных участка, на которых планируется строительство новых больших объектов.

Для Кемерова характерной является тенденция постепенного увеличения площадей крупноформатных объектов. Так, построенный в 2002 г. ТЦ «Спутник» имеет общую площадь 7 370 кв. м., площадь введенного в эксплуатацию летом в 2006 г. ТЦ «Я» равняется 24 000 кв. м. А в 2007 г. планируется открытие ТЦ «АЛПИ», площадь которого составит около 60 000 кв. м. Динамика увеличения площади на 2006 г составляет по сравнению с 2002 годом 3, 3 раза, а на 2007 г. примерно в 8 раз.

Динамика размеров общих площадей Городских ТЦ, г. Кемерово

Ориентация на федеральных якорных арендаторов впервые особенно сильно проявилась в торговом центре «Я». Так, если раньше в торговых центрах города срок аренды был равен 11 месяцам с правом дальнейшей пролонгации, то в открывшемся в 2006 году ТЦ «Я» срок аренды помещений достигает 5 лет, арендные ставки достигают уровня 140$ в месяц, площадь, сданная компании «МИР», превышает 2000 квадратов.

Торговые центры г. Новокузнецк характеризуются достаточной стабильностью в площади застройки: с 1997 года площадь объектов увеличилась менее, чем в 2 раза (10 000 кв. м. — ТЦ «ЦУМ» и 19 215 — ТЦ «Глобус»). Развитие городских торговых центров происходит не интенсивным, а скорее экстенсивным путем. Причем конкурентоспособными являются как вновь вводимые торговые центры, так и уже функционирующие. Например, в 2002 году была проведена реконструкция торгового центра «ЦУМ» и перепланировка залов с применением современных строительных технологий.

Динамика размеров общих площадей Городских ТЦ, г. Новокузнецк

Отличаются кемеровские и новокузнецкие центры соотношением торговой и общественной зон. Так, доля торговой зоны в ТЦ Кемерово в среднем равна 71%, общественной зоны — 29%. В новокузнецких ТЦ доля торговой площади в среднем составляет 66%, общественные площади, соответственно, — 34%.

Расширение общественной зоны в Новокузнецке обусловлено особым вниманием к развлекательной зоне торгового центра. Например, якорными арендаторами ТЦ «Глобус» являются боулинг-центр на 20 дорожек, детский развлекательный центр с парком аттракционов, зоной семейного отдыха и детским кафе, 6-ти зальный мультиплекс с разнообразной зоной питания, в которой представлены кухни мира. Общая площадь развлекательного комплекса составляет 3 749 кв. м. Интересной особенностью ТЦ «Ника» является художественная галерея «Сибирское искусство», в которой проводятся выставки картин, скульптур, предметов декоративного прикладного искусства.

Детский развлекательный центр в ТЦ «Глобус», г. Новокузнецк

К усилению значения развлекательного компонента начинают стремиться и торговые центры г. Кемерово. Так, в ТЦ «Я» одним из якорных арендаторов является детский развлекательный комплекс «Стар Гэлакси», занимающий площадь 655 кв. м. Однако развлекательная зона так и не запущена в эксплуатацию, несмотря на полугодовое функционирование центра. Строящийся торговый центр «АЛПИ», открытие которого запланировано на март 2007 года, также заявляет о высокой развернутости развлекательной инфраструктуры. Кроме традиционных кафе, фуд-корта, ресторана, здесь будут располагаться центр развлечений для детей, кинотеатр, спортивные и тренажерные залы, каток и горнолыжная трасса.

Общей чертой Городских торговых центров кузбасского региона является их ориентированность на потребителя среднего и выше среднего класса. Стремление к привлечению федеральных арендаторов, в свою очередь, определяет особое внимание к продвижению самих объектов на рынке. Так, собственный сайт в Интернете имеют Кемеровские ТЦ «Променад», «ЦУМ». Однако торговые центры Новокузнецка отличаются большей информационной открытостью. На сайтах торговых центров «Ника», «Глобус», «ЦУМ» размещено большое количество фотографий, как фасадов, так и торговых залов. Здесь подробно рассказывается об организации внутреннего пространства ТЦ, объясняется концепция, предоставляется информация об общих и торговых площадях, арендных ставках. Особенно удобным является наличие электронного бланка заявки на аренду помещения, позволяющего вести диалог потенциальному арендатору с управляющей компанией.

О продвижении новокузнецких торговых центров на федеральном уровне свидетельствуют их участие и победы в конкурсах всероссийского масштаба. Так, «ЦУМ» Новокузнецка признан победителем по итогам рейтинга торговых центров России-2004 в номинации «Маркетинговая стратегия регионального торгового центра». В 2005 году в рейтинге торговых центров России в номинации «Малый торговый центр» победил торговый центр «Континент». Торговые Центры «Ника» и «Глобус» разместили свои заявки на участие в конкурсе в 2006 году. Кемеровские торговые центры в федеральных программах участия пока не принимали.

Таким образом, развитие системы торговых центров двух ведущих кузбасских городов проходит параллельно и имеет множество общих черт, однако осуществляется разными путями. Для торговых центров г. Кемерово характерна тенденция к увеличению размеров и вместе с этим постепенное расширение формальных критериев принадлежности к данному формату, что ведет к устареванию торговых центров предыдущего поколения. Развитие торговых центров г. Новокузнецка более стабильно. Крупноформатные объекты изначально заявляют о своем статусе и поддерживают его, усиливая внутреннюю концепцию торгового центра и делая акцент на грамотный маркетинг.

Юлия Паули, аналитик компании «Бизнес-Аналитик Групп»

По вопросам приобретения аналитического отчета «Исследование торговых центров Кемерово и Новокузнецка. Осень 2006» обращайтесь к Евгении Масленниковой, р. т. (3842) 35-65-15, 8-902-983-3999, e-mail: analitic-group@yandex.ru

Информация предоставлена компанией «Бизнес-Аналитик Групп»

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.