Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка жилья Кемерово за 3 квартал 2008 года:
на вторичном рынке новая тенденция.

Вторичный рынок

Наконец случилось то, что многие уже давно ждали: квартирные цены в Кемерово начали снижаться. Средняя удельная цена предложения 1 кв. м. жилья на вторичном рынке Кемерово в сентябре составила 51,81 тыс. рублей, что на 0,8 % меньше, чем в августе 2008 г. Уменьшение цен составило 430 рублей, что почти на 100 рублей больше статистической ошибки средней. При этом надо понимать, что речь идёт о ценах предложения, а не о ценах реальных сделок. Многие риэлторы отмечают, что в результате торга при подготовке к сделке цена на квартиру может уменьшиться не 2%, а на целых 10 — 15%, но проследить это практически невозможно.

По данным ежемесячного мониторинга в 3 квартале 2008 года средняя удельная цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья г. Кемерово увеличилась на 1,6 % (для сравнения: 1 квартал — 5 %, 2 квартал — 6 %), суммарный рост с начала года составил 13,2 %. (для сравнения: за аналогичный период прошлого года этот показатель составил 25 %). При этом в течение квартала цены вели себя неравномерно. На приведённом ниже графике видно, что с весны текущего года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Кемерово показывала устойчивый рост, так продолжалось до июля, в августе и сентябре зафиксировано снижение данного показателя на 0,6 и 0,8 соответственно.

Напомним, что реальная стоимость объектов недвижимости, очищенная от инфляции, практически не менялась с весны прошлого года до апреля 2008 года. Во 2 квартале текущего года реальный индекс показал положительный прирост, а в 3 квартале снизились не только номинальные, но и реальные индексы, т. е. цена квартир снизилась и в рублях, и в пересчёте на доллары.

Количество предлагаемых к продаже квартир в течение 3 квартала сократилось почти на 20 % и в сентябре составило 4777 варианта. Причём структура предложения практически не изменилась: соотношение предлагаемых одно-, двух-, трёх- и четырёхкомнатных квартир осталось прежним. Сокращение объёма предложения объясняется тем, что на рынок вышли покупатели квартир, получившие положительное кредитное решение по ипотечному кредиту в летние месяцы. Тогда условия выдачи кредитов были более мягкими, поэтому их получатели спешат реализовать свою возможность до окончания срока действия кредитного решения. Активность покупателей находится на низком, но стабильном уровне. Основным сдерживающим фактором для рынка является малое число выдаваемых ипотечных кредитов на «чистую» покупку жилья, т. е. покупку новой квартиры без продажи старой. Многие продавцы квартир, осуществляющие обменные операции, сталкиваются с проблемой продажи имеющегося жилья, поэтому не могут предъявить реальный спрос на квартиры. Таким образом, начал формироваться «отложенный спрос».

Наибольший объем предложения в сентябре составляли одно- и двухкомнатные квартиры по 33% и 32 % соответственно. По итогам 3 квартала существенным стало изменение цен предложения в сегменте однокомнатных квартир: в сентябре они предлагались к продаже по средней цене 53,45 тыс. рублей за 1 кв. м., что на 2,5 % выше аналогичного показателя в июне. Меньше всего выросла средняя цена предложения двухкомнатных квартир, в сентябре она составила 50,75 тыс. рублей за 1 кв. м. (+0,6 %).

В разрезе по районам наиболее значимые изменения в 3 квартале произошли в Ленинском и Кировском районах (увеличение на 3,7 %), снижение цен зафиксировано в Рудничном и Заводском районах.

В целом наиболее высокие цены в сентябре были отмечены в Центральном (57,57 т. р./кв. м.) и Ленинском районах (54,92 т. р/кв. м). По наименее высоким ценам предлагались квартиры в домах Кировского района — 38,49 т. р./кв. м. По данным на сентябрь больше всего объектов приходится на Ленинский район — 1523 шт., меньше всего на ФПК — 413 шт.

В разрезе по типам наблюдается тенденция роста цен на недорогое жилье: КГТ и хрущёвки, изменения цен в сегменте полнометражных, элитных и квартир повышенной комфортности были незначительны — в пределах статистической погрешности.

Такое развитие ситуации вполне характерно для рынка в условиях нынешнего кризиса. Несмотря на то, что во втором квартале на вторичном рынке наметилась тенденция к возобновлению роста цен предложения, влияние набирающего обороты финансового кризиса в августе-сентябре сдержало этот процесс. Сворачивание многими банками своих ипотечных программ и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов существенно ограничили платежеспособный спрос населения. А снижение реальных доходов граждан вкупе с угрозой массовых сокращений рабочих мест вынудили потенциальных заемщиков пересмотреть свои перспективные планы по приобретению жилья. Косвенным подтверждением этому может служить отмечаемое экспертами увеличение спроса населения на арендуемое жилье.

Первичный рынок

В отличие от рынка вторичного жилья средняя цена предложения квартир в новостройках показала в 3 квартале положительную динамику и составила 42,94 т. р. за 1 кв. м., что на 4,2 % больше, чем во 2 квартале этого года. Суммарный рост с начала года составил 8,5 %.

Многие застройщики продолжают испытывать трудности с продажами квартир в строящихся домах. Связано это с уменьшением числа выдаваемых ипотечных кредитов, а также с уменьшением доверия к застройщикам, особенно относительно объектов, находящихся на ранней стадии строительства. Способствуют этому и кризисные явления в мировой финансовой системе, результатом которых стало ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов населению. Несмотря на это, некоторые застройщики продолжают незначительно увеличивать цены с целью сохранения инвестиционного потенциала новостроек, но, как правило, такое повышение не превышает 1-2 тыс. руб. за кв. м. Зачастую повышение цен сопровождается введением новых программ предоставления скидок, которые нивелируют повышение. Среди тех объектов, которые предлагались как в 3, так и во 2 кварталах 2008 года, по 53 % зафиксировано повышение средней цены предложения, в среднем на 1,5 т. р./кв. м. Наибольший прирост показал Центральный район (4,2%) и район ФПК (5,8%) за счёт поступления в активную продажу новых объектов.

Снижение отмечено только в Ленинском районе: и по тем объектам, которые уже сданы ГК, за счёт «подвисших» крупногабаритных квартир. Таким образом, застройщики избавляются от остатков.

В активной продаже находилось 47 жилых домов. В течение 3 квартала на рынок вышло 4 новых объекта: официально были открыты продажи по ж/д на Сибиряков-Гвардейцев 12 (стр.), ж/д пр. Молодёжный 5/1, Терешковой 8 (стр.), ж/д в районе Филармонии (квартал 1а). Тем не менее, в структуре предложения новостроек в разрезе по районам значительных изменений не произошло. Однако, плановое повышение цен в сентябре повлекло за собой структурные сдвиги по ценовым диапазонам. Уменьшилась доля объектов, предлагаемых по цене до 35 т. р./кв. м и 35-40 т. р./кв. м. Как следствие, увеличилась доля новостроек с ценой квадратного метра 40-49 т. р./кв. м и 50-59 т. р./кв. м. Подавляющее большинство строящихся домов в Кемерово предлагаются застройщиками по цене от 35 до 49 т. р. за квадратный метр (76%).

Строительный рынок сейчас находится в сложной ситуации: в Москве и соседнем Новосибирске многие стройки стоят без движения. В Кемеровской области ситуация более благоприятна — некоторым застройщикам помощь оказали кузбасские власти. По словам вице-губернатора Евгения Буймова, из федерального и областного бюджетов планово поступают деньги на переселение из ветхого и аварийного жилья. Помимо этого, областная администрация приняла решение о выкупе жилья (для военнослужащих) у застройщиков по фиксированной цене. Строители уверены, что федеральные программы позволят строительному комплексу развиваться дальше.

Главный аналитик РГР Геннадий Моисеевич Стерник в своей статье «Сценарный прогноз развития ситуации на рынке недвижимости России», опубликованной 10.10.2008 на сайте www.realtymarket.org, рассмотрел четыре возможных с его точки зрения сценария развития ситуации на российском рынке недвижимости и с вероятностью 75% отдал предпочтение сценарию № 2, который назвал «умеренно-пессимистический». Он сравнил этот сценарий с ситуацией 2004 года.

«При таком сценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Развитие этого сценария в течение 2009 года возможно при условии высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения».

Происходящую сейчас у нас на рынке ситуацию вполне можно сравнивать с тем, что переживал кемеровский рынок жилья в 2005 году. Тогда после стремительного роста цен в 2004 (на 95%) наступила восьмимесячная стагнация. Летом 2005 была также зафиксирована отрицательная динамика средней цены предложения на вторичном рынке. Объём предложения за 9 месяцев увеличился на 95%, а количество сделок уменьшилось в 2 раза. И только в ноябре 2005 года рынок постепенно начал выходить из стагнации. Примерно то же самое происходит у нас и теперь, только в более «худшем» варианте. Есть все основания полагать, что через год рынок недвижимости после небольшой корректировки цен всё-таки выйдет из кризиса, никакого «обвала цен» не будет, и недвижимость опять начнёт расти в цене.

Зырянова Галина, маркетолог компании «КузбассИнвестСтрой»,
САРН РГР (сертифицированный аналитик рынка недвижимости)

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г. В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника  Г. М.

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.