Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Динамика предложения объектов коммерческой недвижимости в Кузбассе

Юлия Паули, аналитик ООО «Бизнес-Аналитик Групп».

В рамках проекта «Коммерческая недвижимость и девелопмент» компании «Бизнес-Аналитик Групп» систематически осуществляется мониторинг предложения объектов коммерческой недвижимости городов региона, результатом которого являются подробные аналитические отчеты о положении на рынке. Регулярность исследования позволяет проследить динамику развития рынка и выявить общие для городов Кузбасса в целом тенденции развития. В данной статье представляются сведения из отчета по рынку продажи коммерческой недвижимости на осень 2006 г. Анализу подвергались объекты, информация о которых представлена в открытых источниках (интернет-ресурсы sibestate. ru, inforealt. ru, газеты «Для вас квартиры Кемерова», «Кемерово», «Кузбасс», «Оптовый Кузбасс», «Деловой Кузбасс», «Вся недвижимость Кузбасса», журналы «Актуальная недвижимость» и «Люди дела»).

При анализе выставленных в открытых источниках объектах коммерческой недвижимости главной проблемой исследователя является недостаток информации о них. Из анализа исключались объекты, у которых не были указаны район местоположения, цена, квадратура, назначение. Также изучаемые сведения, представленные в СМИ и Интернете, проверялись на корректность, поэтому в выборку не вошли объекты, в описании которых имеются явные опечатки. Таким образом, г. Кемерово из основной выборки было исключено 60% объектов, по г. Новокузнецк — 67% объектов, достоверную информацию по которым получить не удалось. В нашем исследовании было проанализировано 257 объектов коммерческой недвижимости г. Кемерово, 55 объектов г. Новокузнецк, и дополнительно в данной публикации представлена информация о 92 объектах, выставленных на продажу в других городах Кузбасса. Данные сведения позволяют сделать выводы о тенденциях на рынке в целом.

Динамика сменяемости объектов

При сравнении количества объектов, представленных на ноябрь 2006 г., с августовскими показателями можно сделать вывод о достаточной динамичности рынка коммерческой недвижимости в г. Кемерово. Их число относительно равно (153 — август и 156 — ноябрь), но к ноябрю в открытых источниках выставлено всего 57 объектов, информация о которых была представлена в августе, т. е. процент сохранения в целом по рынку равен 37,3%. Доля добавленных объектов составляет 64,7%, что позволяет утверждать изменение состава предложения коммерческой недвижимости в г. Кемерово примерно на 2/3.

Динамика новокузнецких показателей, представленных в открытых источниках, более интенсивна. В исследовании сравнивались показатели за май и за ноябрь 2006 года. Количество объектов, соответствующих требованиям методики анализа, весной равнялось 19, то осенью в исследование вошли 54 объекта. Процент сохранения на новокузнецком рынке за май — ноябрь 2006 года равен 26,3%, процент добавления — 257,9%. Хотя изучаемой период значителен, разница в доле сохраненных объектов между кемеровскими и новокузнецкими объектами не высокая (37,3% и 26,3%), что подчеркивает большую интенсивность рынка коммерческой недвижимости в г. Кемерово. При этом рынок г. Новокузнецка обладает большой динамикой предложения, (разница в процентах добавления — 64,7% и 257,9%).

Рынок коммерческой недвижимости в других городах Кузбасса с точки зрения сменяемости объектов более статичен. Процент сохранения здесь равен 80%, добавилось же 100% объектов.

При рассмотрении динамики предложения каждого из типов в отдельности следует отметить, что в г. Кемерово наиболее подвижным является предложение административных зданий — доля сохраненных объектов равна 25%, но сменяемость объектов данного сегмента рынка очень низкая (доля добавленных в ноябре — 4,2%), что свидетельствует о его ограниченных возможностях. Процент сохранения нежилых помещений превышает показатели по рынку в целом (55,6%), при этом отмечается достаточно высокий показатель добавления объектов (111,1%). Такая выделенность данного сегмента свидетельствует о его функциональной неопределенности: помещения, именуемые в источниках «нежилыми», могут использоваться владельцами в зависимости от их пожеланий.

Примечательно, что показатели сохранения и добавления специализированных помещений (офисных, производственно-складских и торговых) близки в показателям рынка в целом (соответственно процент сохранения — 34,8%, 34,1%, 36,8%, процент добавления — 60,9%, 65%, 68,4%), это свидетельствует о так называемой стабильности динамики данных сегментов рынка коммерческой недвижимости в г. Кемерово.

На новокузнецком рынке коммерческой недвижимости динамика количества объектов менее однородная. Большей востребованностью, а следовательно и большей динамичностью, обладают офисные помещения и административные здания. Данные помещения близки по своему функционированию, поскольку в административных зданиях, несмотря на их ветхое состояние и часто неудачное расположение, могут размещаться деловые центры. Процент сохранения выставленных на продажу нежилых, производственно-складских и торговых помещений относительно однороден (соответственно 33%, 33% и 40%).

Особенностью рынка Новокузнецка является большое количество добавленных объектов, что показывает высокий потенциал рынка коммерческой недвижимости города. Так, наиболее велика доля добавленных торговых помещений — 540% добавления, высоки показатели добавления производственно-складских (400%) и офисных (266,7%) объектов, при этом доля административных зданий и нежилых помещений, не выставляемых на продажу в мае, равна 50% и 16,7%. Данные сведения позволяют судить о стремлении к специализации объектов коммерческой недвижимости на рынке Новокузнецка и повышении информационной открытости при продаже объектов.

Показатели динамики количества предложений в других городах Кузбасса снова свидетельствуют о невысокой динамичности данного рынка. Предложение офисных и производственно-складских помещений сохранилось на 100%, торговых помещений — на 92%; востребованность нежилых помещений более высокая (процент сохранения — 64%); наиболее динамичными на рынке коммерческой недвижимости данных городов оказались административные здания — произошла стопроцентная смена предложения (процент сохранения — 0%, процент добавления — 100%).

Достаточно высок показатель добавления объектов, что свидетельствует об активности игроков в данных городах. Наиболее высоким является предложение офисных помещений (600%), наиболее низким — производственно-складских помещений (62%). Доля добавленных нежилых и торговых помещений близка к показателю по рынку в целом (соответственно 100% и 106%).

Уровень средних цен

При рассмотрении стоимости объектов на рынке всех городов Кузбасса наиболее высокой стоимостью обладают торговые и офисные помещения. При этом цены г. Кемерово и г. Новокузнецк относительно равны; как отмечают многие специалисты, если в прошлом году цены двух крупных городов Кузбасса значительно отличались, в настоящее время прослеживается тенденция выравнивания новокузнецких цен по отношению к кемеровским. По сравнению с ними стоимость объектов коммерческой недвижимости в других городах значительно ниже.

Наибольшей стоимостью обладают торговые и офисные помещения, наименьшей — производственно-складские помещения. Данная черта характеризует рынок коммерческой недвижимости всех городов региона (см. график).

Соотношение средних цен на объекты коммерческой недвижимости в городах Кузбасса, ноябрь 2006

Более детальный анализ показал, что наиболее дорогими в г. Кемерово на осень 2006г. являются торговые и офисные помещения центральных районов (Заводский-Центральный, Ленинский и Центральный). Среди них встречается объект на проспекте Химиков, представленный в категории «нежилое помещение», который характеризуется самой высокой стоимостью за 1 кв. м. — 183,3 тыс. руб./кв. м., его площадь — 256 кв. м. Затем следуют площади в торговом центре «Променад I» — 167,4 тыс. руб./кв. м., их величина равна 105 кв. м. и помещение в 30 кв. м. на ул. 50 лет Октября — 166,7 тыс. руб./кв. м.

Наиболее низкими ценами на кемеровском рынке коммерческой недвижимости характеризуются производственно-складские и нежилые помещения в отдаленных районах города (Заводский, Кировский, РТС, Рудничный). Исключением являются объект на улице Кооперативной (Заводский-Центральный район) площадью 7 630 кв. м. и стоимостью 0,13 тыс. руб./кв. м. и нежилое помещение на переулке Щетинкин Лог площадью 622,2 кв. м. и стоимостью 0,19 тыс. руб./кв. м. Самую низкую цену за 1 кв. м. имеет помещение в Кировском районе на улице Таежной площадью 15 000 кв. м.- 0,1 тыс. руб./кв. м.

В Новокузнецке наиболее высокой стоимостью за 1 кв. м. обладают торговые и офисные помещения площадью менее 100 кв. м. в Центральном районе. Следует выделить следующие объекты: торговое помещение на проспекте Пионерском — 125 тыс. руб./кв. м., торговое помещение на улице Курако — 77 тыс. руб./кв. м. и офисное помещение на улице Энтузиастов — 68,5 тыс. руб./кв. м.

Наиболее низкая стоимость у производственно-складских помещений площадь более 5000 кв. м. Но самая дешевая площадь у объекта в Центральном районе площадью 277 кв. м., его стоимость 0,3 тыс. руб./кв. м. затем по стоимости 1 кв. м. следуют объекты, расположенные в Куйбышевском районе: первый имеет площадь 7 451 кв. м. и стоимость — 0,7 тыс. руб./кв. м., второй, площадью 1111 кв. м., имеет стоимость 2,3 тыс. руб./кв. м.

Анализ объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу осень 2006 года, позволяет выявить соответствие ценовых тенденций в них ценам крупных городов Кузбасса. Наибольшей стоимостью за 1 кв. м. характеризуются торговые помещения в г. Междуреченск (110 тыс. руб./кв. м.), г. Прокопьевск — 60 тыс. руб./кв. м. и нежилое помещение в г. Осинники — 59, 5 тыс. руб./кв. м. Площадь каждого объекта не превышает 100 кв. м.

Наиболее низкими по стоимости 1 кв. м. объектами являются производственно-складские и нежилые помещения. Здесь следует отметить два помещения в г. Юрга площадью 299,7 кв. м. и 3888,5 кв. м., цена которых равна 0,77 тыс. руб./кв. м. и 0,28 тыс. руб./кв. м., и производственно-складское помещение в г. Анжеро-Судженск, площадь которого составляет 14 525 кв. м. и стоимость 0,5 тыс. руб./кв. м.

При регулярном отслеживании положения на рынке коммерческой недвижимости области и тщательном анализе объектов, обладающих полной информацией, показательной становится динамичность данного рынка. При этом положительным фактом является стабилизация динамики рынка в г. Кемерово и тенденция к стабилизации на рынке в Новокузнецка. Рынок коммерческой недвижимости других городов Кузбасса еще пока статичен, информация о большом количестве объектов, выставляемых на продажу, сохраняется в источниках долгое время. При этом отмечается общая ценовая тенденция во всех городах региона — большей стоимостью обладают торговые и офисные помещения, меньшей — производственно-складские.

Информация предоставлена ООО «Бизнес-Аналитик Групп»
г. Кемерово, ул. Соборная, 8
т. 8-951-599-84-77,
e-mail: analitic-group@yandex.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.