Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости г. Кемерово за ноябрь 2008 года

Обзор проведен на основании базы данных агентства коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнеры», состоящей из 1597 объектов коммерческой недвижимости, представленных к продаже в Кемеровской области по состоянию на 17.11.2008 года. А так же на основании объявлений о продаже, размещенных в официальных источниках — бюллетени «Покупай-ка», «С тобой», «Панорама недвижимости», «Из рук в руки», «Актуальная недвижимость», «Вестник недвижимости», частных объявлений, материалов аналитических исследований ООО оценочная компания «Хардвуд».

Анализ проведен в целом по г. Кемерово. В выборку не включены объекты без указания основных характеристик, площади и цены.

По данным, попавшим в общую совокупность выборки в августе в г. Кемерово к продаже на открытом рынке предлагалось 50 460 кв. м. офисных площадей, а в ноябре количество предлагаемых площадей увеличилось на 70,9% до 86 245 кв. м.

Совокупное количество предложений офисных помещений в августе 2008 года составило 57 пятьдесят семь объектов, а в ноябре количество предлагаемых объектов увеличилось в 2,57 раза до 142 объектов.

По районам предложения распределились не равномерно, явным лидером по числу предложений является сложившейся деловой центр (Центральный район), середнячками рынка являются Ленинский и Заводский районы, а у аутсайдеров свободного рынка офисной недвижимости Кировского и Рудничного районов объем выборки не превышает десяти объектов.

Средневзвешенная цена предложения офисной недвижимости на ноябрь 2008 года в г. Кемерово в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений составила 66 483 рубля, что является ниже на 4,9 % по отношению к августовскому показателю 69 808 рублей.

По сегментам цены распределились неравномерно — наибольшая средневзвешенная цена наблюдается в сегменте малых объектов — площадью до 100 кв. м. (71 221 руб. за кв. м.), чуть ниже стоимость у средних объектов — площадью от 100 кв. м. до 250 кв. м. (64 583 руб. за кв. м.). Самая низкая средняя цена за квадратный метр наблюдается в сегменте самых больших объектов площадью свыше 500 кв. м. — (59 227 руб. за кв. м.). Данная динамика отражает распространенную тенденцию — чем больше площадь объекта, тем ниже его стоимость в расчете на единицу площади. Стоит отметить, что объекты с площадью от 250 до 500 кв. м. имеют цену удельного показателя — 1 кв. м., которая значительно выбивается из данного ряда значений и составляет 67 610, данное обстоятельство обусловлено низким количеством объектов в данном сегменте.

Средневзвешенные цены определены по выборке из 147 объектов из них 142 объекта предлагаемых к продаже и 5 проданных объектов. С увеличением площади объектов средневзвешенная цена изменяется в 1,2 раза в сторону уменьшения, что отражает общую тенденцию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости. Исключением из данного ряда является сегмент 250 — 500 кв. м., т. к. в данном сегменте наблюдается пониженное предложение относительно других сегментов.

По районам города Кемерово рынок офисной недвижимости неравномерен, что обусловлено различной потребностью в различных районах в офисных площадях. Самые высокие средневзвешенные цены выявлены в Центральном районе (85 207 руб./кв. м.), за ним следуют Ленинский (69 104 руб./кв. м.) и Заводский (39 734 руб./кв. м.) районы, замыкают пятерку Кировский (21 929 руб./кв. м.) и Рудничный (37 156 руб./кв. м.) районы.

Минимальная площадь офисного помещения в изученной выборке составила — 15 кв. м., (Центральный район, пр., Кузнецкий, 17) максимальная площадь офисного помещения — 6 500 кв. м. (Рудничный район, пр. Шахтеров).

Наибольшая доля офисных площадей предлагаемых к продаже (48%) пришлась на Центральный район, где совокупный объем предложения составил 46 220 кв. м. Далее следует Ленинский район, в котором было выставлено 25% от общей площади офисных помещений, на третьем месте находится Заводский район, закрывают пятерку Рудничный и Кировский районы, причем в Кировском районе в выборку попало мене 3 % от общих площадей, т. е. рынок в районе практически отсутствует.

Стоит отметить, что первое место с большим отрывом закрепил за собой Центральный район. Лидерство Центрального района обусловлено тем, что он является исторически сложившемся деловым центром. За лидером следуют постоянные середнячки рынка офисной недвижимости города — это Ленинский и Заводский районы. Положение Ленинского района обусловлено тенденцией образования в нем нового делового центра города, а Заводский район находится в середине рынка по предлагаемым площадям, т. к. на его территории располагается большое количество зданий бывших АБК.

Совокупный объем предложения в денежном выражении составил 5 759 млн. рублей, что на 86,1 % больше по сравнению с августовским показателем данного сегмента коммерческой недвижимости (в августе 2008 года — 3 093 млн. рублей).

Минимальная стоимость одного квадратного метра офисного помещения составила 13 тысяч рублей за помещение, предлагаемое к продаже в Кировском районе (ул. Металлистов и АБК по ул. Инициативная).

Максимальная стоимость одного квадратного метра офисного помещения составила 162 тысяч рублей за помещение, предлагаемое к продаже в Центральном районе в Бизнес центре по адресу: пр. Октябрьский, 4.

Основной объем предложений сосредоточен в двух сегментах от 1 до 5 млн. рублей и от 20 до 100 млн. рублей — по 24% от совокупного предложения.

За период с августа по ноябрь 2008 года отмечается снижение цен по всем районам г. Кемерово. Исключением является увеличение средневзвешенной цены в Ленинском и Заводском районах. Данный спад (впервые за несколько лет по 3 районам и в целом по рынку офисной недвижимости) может быть следствием резкого роста количества предложений и пессимистическими ожиданиями игроков рынка о надвигающемся экономическом кризисе. Динамика изменений представлена на диаграммах.

Таблица. Примеры стоимости 1 кв. м. в Бизнес центрах г. Кемерово и арендных ставок

Средневзвешенные цены предложений на продажу офисной недвижимости в целом по городу Кемерово в ноябре 2008 года установились на уровне 66 483 рублей за кв. м.

Средневзвешенные цены по городу имеют значительный разброс в зависимости от местоположения объектов недвижимости. Диапазоны весьма значительны — в несколько раз.

Самые высокие цены на офисную недвижимость в Центральном районе, затем следуют Ленинский район и Заводский район, аутсайдером же является Рудничный и Кировский район города Кемерово.

Индексы изменения цен на офисную недвижимость г. Кемерово имеют значительный разброс, что свидетельствует о нестабильной ситуации на рынке (впервые за длительный промежуток времени). Так незначительный откат назад демонстрируют Центральный и Рудничный районы, а цены в Ленинском и Заводском районах выросли по сравнению с августом на 13,7% и 30% соответственно. В кировском же районе цены упали на 50,6 % по отношению к августу, что возможно обусловлено резки увеличением предложения в данном районе. В целом спад на рынке составил 4,8% по отношению к августу 2008 года. Возможно мировой экономический кризис стал реальностью и для рынка офисной недвижимости в г. Кемерово.

Дмитрий Бардокин, исполнительный директор
оценочной компании «Хардвуд»
тел. 8-923-607-26-53

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.