Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка жилья Кемерово за 1 квартал 2008 года:
общая тенденция роста сохраняется

Данные мониторинга за первые три месяца 2008 года позволяют сделать вывод о продолжении периода стабилизации, который начался в марте прошлого года. В 1 квартале 2008 года рынок жилья в столице Кузбасса показал умеренный рост цен, который на вторичном рынке составил 5 % , на первичном — 6,2 %.

Динамика средних цен предложения
на первичном и вторичном рынке жилья Кемерово, руб.

Вторичный рынок.

Напомним, что после скачка цен в 2006 году рынок недвижимости стабилизировался. С марта прошлого года темпы роста цен имеют колебательную тенденцию, диапазон прироста средней цены кв.м находится в интервале от 0,1 % до 2,8 %. Однако общая тенденция роста цен сохраняется — цены медленно, но верно растут. Средняя цена за этот период увеличилась на 15 %, что сопоставимо с ростом инфляции.

По данным мониторинга за первые три месяца 2008 года наибольшие темпы роста были зафиксированы в феврале — 2,8 %. В марте 2008 г. средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Кемерова составила 48,06 т. р. ?1,0%.

Средняя цена предложения 1 кв.м., в тыс.руб. за кв.м.,
и месячный прирост, в %

В разрезе по числу комнат наибольший прирост показали двухкомнатные(+5,7%) и трёхкомнатные (+5,6%) квартиры. Если сравнивать среднюю цену квадратного метра в каждом из данных сегментов, то лидерами, по-прежнему, являются однокомнатные квартиры — 49,98 т.р./кв.м.

В течение всех трёх месяцев 1 квартала 2008г. средние цены предложений на вторичном рынке жилья имели тенденцию небольшого роста во всех районах города. Наибольший рост цен за этот период показал Центральный район (+5,6%). Меньше всего изменились цены в Заводском районе.

Прирост средней цены предложения за 1 квартал 2008 г.
на вторичном рынке жилья Кемерово, в %

В разрезе по типам жилья более всего подорожало качественное жильё: элитные квартиры и квартиры повышенной комфортности (на 18%), полнометражные квартиры — на 10 %. Но к этому результату следует относиться осторожно, поскольку доля таких квартир в общем объёме предложения обычно невелика (и в декабре 2007 г., и в марте 2008 г. доля «элитных» квартир и квартир повышенной комфортности составляла в общей выборке около 2%). Средняя цена квадратного метра в данном сегменте увеличилась за 3 месяца с 63 тыс.руб. до 71 тыс.руб. Тем не менее, очевидно, что разрыв стоимости между «элитным» жильём и недвижимостью эконом-класса будет только увеличиваться. Это происходит в силу того, что уровень жизни населения в целом стал выше, качество строительства возросло, поэтому и потребительский спрос плавно перетекает в этот сегмент. Поэтому на приведённом ниже графике данный показатель опущен, средние цены по остальным типам жилья находятся в диапазоне 44-49 тыс.руб. за кв.м.

Динамика средней цены 1 кв.м.
в зависимости от типа квартир, тыс. руб.

На графике видно, что в декабре 2007 года с большим отрывом лидировали квартиры улучшенной планировки. Средняя цена квадратного метра в КГТ и полнометражных квартирах была ниже, чем общегородская. В январе 2008 года ситуация изменилась: «квадрат» в КГТ значительно подешевел, а в полнометражных квартирах наоборот пошёл в рост, и к концу 1 квартала приблизился к средней цене кв.метра в квартирах улучшенной планировки. (прирост за 3 месяца составил 10 %).

Как известно, динамика рублёвых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости. Ниже приводится график динамики номинальных и реальных индексов средней удельной цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке жилья Кемерово. Номинальный индекс — это индекс роста цен, номинированных в рублях. Реальный индекс — это индекс изменения стоимости объектов относительно декабря 2006 года, очищенный от инфляции рубля. Видно, что при кажущемся росте цен, реальная стоимость объектов недвижимости, практически не меняется с весны прошлого года. Таким образом, можно сделать вывод, что в период стабилизации, рост цен сопоставим с ростом инфляции.

Динамика номинальных и реальных индексов средней удельной цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке жилья Кемерово по отношению к декабрю 2006 года

Ипотека

С начала года ставки по ипотечным кредитам подняли Альфа-банк, Банк Москвы, ВТБ-24 и Уралсиб. Удорожание займа в среднем составило около одного процента. Кроме того, банки ужесточили требования к заёмщикам. В том числе, отказавшись от нулевого первого взноса и начав требовать больше документов для подтверждения платежёспособности клиента. Получить кредит на покупку квартиры теперь стало сложнее. И эта мера оказалась своевременной. Так по данным сайта Администрации Кемеровской области участились случаи, когда купленные по ипотеке квартиры за долги заемщиков уходят с молотка. Не так давно в Кемерове уже была реализована одна такая квартира. В настоящий момент на торги выставлены еще 1 квартира в Кемерове, 2 квартиры в Белове и 4 квартиры в Новокузнецке.

Первичный рынок

Если сравнивать цену одного квадратного метра строящегося и готового жилья, то метр в новостройке стоит дешевле. Хотя, по темпам прироста за 1 квартал 2008 года первичный рынок обогнал «вторичку». Средняя цена квадратного метра в кемеровской новостройке выросла более чем на 6% и по состоянию на март 2008 года составила 42,05 т.р.

Диапазон средней цены квадратного метра на первичном рынке находится от 30,7 т.р.(Кировский район) до 75 т.р. (центр города). На следующей диаграмме видно, как средняя цена в различных районах Кемерово соотносится со средней ценой по городу, которая взята за 100%.

Средняя цена предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в разных районах Кемерово в процентах от среднегородской цены

За первые три месяца текущего года во всех районах города зафиксирован положительный прирост средней цены предложения 1 кв.м. от 2,7 % на ФПК до 14 % в Ленинском районе. Лидером по росту цен является Ленинский район.

Прирост средней цены предложения за 1 кватрал 2008 года на первичном рынке жилья Кемерово, в %

Большинство новостроек сосредоточено в Рудничном районе (11, 11а и 12 микрорайоны) и на Южном (14 микрорайон). Однако начинает развиваться и считавшийся ранее «депрессивным» Кировский район. Так в феврале Сибирская Торгово-промышленная группа начала продажи квартир в жилом доме по ул. Александрова,2. Этот проект был заявлен как «социальный», и цена квадратного метра обещала быть значительно ниже рыночной — около 25 т.р.. Однако, стартовали продажи по 29,7 т. руб. за квадратный метр, ради справедливости стоит отметить, что на тот момент это была самая минимальная цена в городе. Чуть дороже (по 30 т.р./кв.м) предлагалось жильё на Южном и на Радуге). Именно за счёт выведения на рынок этого проекта средняя цена по городу за февраль снизилась на 3,8 %. Хотя в 45 % новостроек именно в феврале произошло плановое повышение цен. Помимо этого проекта за 1 квартал 2008 года на рынок вышло ещё 6 объектов в разных районах города с различной степенью готовности.

В целом жилищное строительство Кемерово активно развивается — на рынок приходят всё новые и новые игроки, осваиваются новые микрорайоны.

Зырянова Галина, маркетолог компании «КузбассИнвестСтрой»,
САРН РГР (сертифицированный аналитик рынка недвижимости)

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.