Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Бизнес, недвижимость, земля: пока одни размышляют, другие действуют.

В период с декабря 2005 по апрель 2006 года в Кемерове консалтинговой компанией «Бизнес-Аналитик Групп» было проведено исследование наличия и состояния рынков Готового бизнеса, Коммерческой недвижимости и Земли под коммерческое пользование в Кузбассе с точки зрения участников рынка, специалистов, участвующих в сделках купли/ продажи, наблюдателей. В данной публикации мы обзорно предоставляем часть результатов, касающихся опыта работы респондентов на данных рынках, впечатлений от проведения сделок и готовности совершать подобные сделки в будущем.

Организаторы исследования:

• Агентство недвижимости «Панацея»
• Консалтинговая компания «Бизнес-Аналитик Групп»

Критерий выборки респондентов — наличие опыта купли/ продажи как минимум в одной из исследуемых категорий объектов. Респонденты, опрошенные в ходе описываемой части исследования, как правило, занимают достаточно активную позицию на рынке, работают в многопрофильных компаниях (2-3 вида деятельности), имеют опыт проведения нескольких сделок. На графике видно, что большинство сталкивались с куплей/продажей коммерческой недвижимости (71%), практически одинаковое количество участников покупали или продавали бизнес (37%) или землю (39%).

• Собственник бизнеса — 36 (58% от выборки)
• Управленец высшего звена — 20 (32% от выборки)
• Управленец среднего звена — 6 (10%) от выборки

Высокая доля собственников бизнеса обусловлена тем, что вопросы купли/продажи интересовавших нас объектов решаются именно на уровне владельцев бизнеса и топ-менеджеров. Руководители среднего звена, как правило, требуемой информацией обладают не в достаточной степени, о ценах, сделках и игроках узнают из СМИ или личного общения с друзьями и партнерами. Исключение составляют специалисты, непосредственно работающие в данной сфере, которые охотно готовы разговаривать на данную тему, но аналитической информации по рынкам в целом не имеют (или не хотят ей делиться), строго охраняют «наработанные методики и схемы», воспринимая их как «конкурентное преимущество» и «хорошее средство для зарабатывания денег» в обозримом будущем.

Специалистов и активных игроков на рынках КН и ГБ не много, поэтому в процессе проведения исследования часто «всплывали» одни и те же имена. Рынок ГБ по большей части представлен крупными сделками, типа покупки мясокомбината, молочного комбината, угольных компаний, плавательного бассейна, которые в данном исследовании не рассматривались. Купля-продажа малого и среднего бизнеса не афишируется, просто объекты тихо переходят из рук в руки через смену учредителей.

Интересно отметить также высокий уровень «закрытости» компаний по данному типу информации. Лишь каждый 3-ий из обзвоненных руководителей согласился встретиться с нашим интервьюером, мотивируя отказ отсутствием опыта работы на данных рынках, либо высоким уровнем конфиденциальности информации. Часть респондентов откликнулась лишь благодаря наличию предыдущего опыта взаимодействия с компанией-исследователем. В крупных холдинговых структурах опыт и намерения компании в интересовавшей нас сфере входят в разряд коммерческой тайны, несмотря на высокую скорость распространения неофициальной информации в деловых кругах. Респонденты общались скорее с позиции собственных интересов (как частных инвесторов) и специалистов, нежели отражали политику своей компании. Даже часть «экспертов», задействованных в исследовании, просила не упоминать их имена в открытых источниках.

Вопросы о возможности продажи бизнеса в будущем вызывают у большинства негативную защитную реакцию, что говорит об отсутствии культуры восприятия бизнеса как ликвидного актива. Вопросы в области коммерческой недвижимости и земли у многих респондентов вызывают ассоциации с «Административным ресурсом» и темой, которая «волнует многих», но о которой «опасно говорить». Часть респондентов согласились давать информацию только при условии, что ни их имена, ни названия компаний не будут упомянуты в каких-либо открытых источниках.

С другой стороны, у «сетевых игроков», активно работающих на рынке, каналы передачи информации о предложениях в области ГБ, КН и Земли хорошо отлажены. По первому телефонному звонку управляющие действующими объектами дают телефоны и фамилии людей, непосредственно решающих данные вопросы, либо оперативно передают информацию, обратная связь по которой идет в течение 1-2 суток. Наличие «интересного» предложения способно «открыть двери» на самый верхний уровень без проволочек, что говорит о высоком интересе со стороны владельцев сетевых бизнесов.

В ходе разговора с интервьюером упоминалась лишь часть сделок или проектов, по усмотрению респондента. Информация по «текущим сделкам» или объектам не раскрывается и не подтверждается половиной респондентов, несмотря на наличие такой информации у исследователей, полученной на свободном рынке. Респонденты могут одновременно являться собственниками, акционерами, топ-менеджерами нескольких компаний, участие в части которых открыто не афишируется. Упоминание «административного ресурса» идет с большой осторожностью, открытые рекомендации для обращения к другим участникам рынка даются крайне неохотно. В целом, рынок и игроки на нем информационно закрыты. Сам рынок воспринимается, как «удел избранных», новичкам на нем сориентироваться сложно.

Из высказываний участников опроса о впечатлениях, оставшихся после проведения следок по ГБ, КН и земле:

• Все правильно сделал. Я получил такую базу, какую хотел. Когда я покупал, я еще не совсем понимал, зачем это мне нужно. Сейчас же, из-за того, что здание, в котором работала наша компания до последнего времени, купили другие люди, мы переезжаем в собственное здание базы. Здание отремонтировали, надстроили второй этаж. Там уже располагается производство. Несмотря на все расходы на приобретение, ремонт и т. д., сделка оказалась очень выгодной и финансово, и стратегически.
• Позитивные впечатления. Это была вполне реальная сделка. Но недооценили собственные возможности, для чего это нам нужно. Заранее не решили организационные вопросы (подъездные пути, парковка). Собственник пообещал на словах решить этот вопрос, но до сих пор не решил его. Возможно, в будущем это станет для нас большой проблемой.
• Подобными сделками занимаемся постоянно, выработанная схема вполне рабочая. А если бывают какие-то просчеты, то в основном из-за недалекого прогноза. Поэтому по последним и будущим сделкам прогнозировать развитие ситуации на рынке планируем на более длительный срок.
• У нас есть «рабочая» схема, апробированная. Но сделки всегда индивидуальны, всегда нужно проверять их на нечистоплотность. Бывает так, что документы в порядке, можно сказать идеальные, но через год начинаются проблемы, т. к. в свое время что-то было «уведено».
• Сначала цена на офисное помещение показалась очень дорогой, но мы все-таки его купили. Все помещения в этом здании были распроданы за 2 месяца. Сама сделка прошла хорошо, но позже были проблемы с техпаспортом, т. к. после сверки оказалось, что площадь помещения на 2 кв. м. меньше, следовательно, мы переплатили за помещение, это было неприятно. В БТИ это объяснили тем, что раньше мерили кривыми рулетками, поэтому площадь у всех не совпадает с настоящей.
• В общем, все было нормально, за исключением некоторых моментов: юрист, у которой мы консультировались, дала нам неверную информацию. Она не увидела сразу некоторые моменты, которые в дальнейшем были важны. Вопрос с денежными расчетами тоже был очень сложным: мы долго бились с продавцом по поводу схемы оплаты, всей суммы у нас не было, и нам нужна была рассрочка. А продавец, естественно, хотел получить всю сумму сразу. Нужно было найти какой-то удобный для обеих сторон способ расчетов. Кто-то должен был уступить, пожертвовать своей безопасностью. Несмотря на то, что мы знали друг друга лично и даже симпатизировали друг другу, когда вопрос коснулся расчетов, все было очень жестко. На тот момент, для нас было бы решением этого вопроса, если бы кто-нибудь выступил гарантом на промежуток времени в 3 недели, пока документы были в Юстиции. Но подобных гарантий никто не мог дать, ни банк, ни страховая компания. Мы даже готовы были заплатить комиссионные (банку, страховой компании), но реальные. Т. к. лазеек очень много, легко можно отобрать обратно объект продажи, если какие-то документы будут признаны недействительными. А сумма сделки, которая указывается в документах, обычно бывает намного меньше реальной стоимости объекта. И если сделка признается недействительной, вернуть эти деньги невозможно. У нас суммы в документах отличались в тысячи раз.
• При покупке бизнеса все было правильно сделано, т. к. на тот момент я получил работоспособную клиентскую базу. Причем были важны не сами контакты и уже имеющиеся у компании отношения с ними. Никто в городе не имел ко мне претензий. Все было открыто: купил — получил долю рынка.
• Все было сделано неверно. Нужно было все оформлять документально, составлять протокол по всем договоренностям. В таком случае последствия могли быть предсказуемы. Протокол мог бы снять разночтения при различных последствиях. Все нужно было фиксировать от хода переговоров до условий продажи бизнеса.
• Уже год прошел после сделки. Показателем правильности решения о покупке данного бизнеса может служить то, что к нам постоянно поступают предложения от крупных московских компаний о приобретении нашей компании, и таких предложений достаточно много.
• Покупали в тот момент, когда цены на недвижимость были далеки от рыночных. Сейчас оцениваю, что это были не напрасные вложения, т. к. сейчас эта недвижимость стоит намного дороже. Все, что было куплено тогда, не было продано до сегодняшнего дня, т. к. цены на недвижимость все еще растут. Сложности были с приобретенной землей, т. к. затруднялись на первоначальном этапе определить финальную стоимость объекта, который будет построен на этой земли. Не были до покупки прописаны параметры предназначения этого земельного участка. КУМИ не формирует законченный продукт, который был бы понятен покупателю. Пускай это будет стоить дороже вначале, но все будет понятно с дальнейшими вложениями по электричеству, воде и т. п.
• Содержать объект на тот момент было достаточно дорого. Поэтому решили его продать. Вышли «в ноль» по сделке. В контексте того, что затем произошло с рынком недвижимости, мы, конечно, прогадали, но поступить иначе на тот момент мы не могли.

Большинство участников опроса — 88% , готовы и дальше рассматривать возможность приобретения/ продажи объектов, Лишь 3% точно больше не будут покупать или продавать, и еще 3% — не ранее, чем через 2 года. 6% не обладают информацией, т. к. такие решения принимаются на уровне собственников. Как явную тенденцию можно отметить высокое желание получать и рассматривать предложения, но возможность купить есть явно не у всех. Поскольку большинство опрошенных считает, что цены сегодня высокие или завышенные, инвестиции вкладываются выборочно, после тщательной проработки ситуации. По всем трем рынкам участники опроса готовы структурировать свои потребности, четко определяя, какие виды объектов их интересуют в ближайшей перспективе, но принимать решение о вложении средств не торопятся. Один объект может демонстрироваться от 3 до 15 покупателям, прежде чем будет реально куплен.

Продавцы КН и Земли же пребывают в достаточно спокойном состоянии: даже по завышенной цене объект все равно уйдет, но чуть медленнее. На снижение цены практически не идут, даже с риском потери «репутации» объекта, как «застоявшегося на рынке». Такая позиция объясняется во многом тем, что «Москвичи или иногородние компании купят все равно».

Продавцы ГБ к ситуации продажи практически не подготовлены: бизнес продается как «красивая картинка» или «чрезвычайно выгодное инвестиционное предложение, по которому инвесторы завтра будут в очередь стоять».

Проработанные коммерческие предложения, техническая документация, заключения экспертов и оценщиков на рынке редки. Таким образом, документация, способствующая повышению «прозрачности», адекватности в определении цены, юридических прав на объект продажи, и в конечном итоге облегчающая принятие решений покупателями отсутствует. У покупателя это вызывает устойчивое ощущение «кота в мешке», поэтому так важны здесь личные связи и рекомендации.

По мнению участников, рынки купли/ продажи только формируются и к стадии «свободный рынок» пока не перешли, т. к. не создана соответствующая инфраструктура, ощущается явный недостаток информации, мало профессионально работающих посредников, часть рынков монополизирована.

Тем не менее, устойчивая тенденция к росту всех трех направлений уже намечена, что, однако, при отсутствии значительного предложения, ведет к увеличению стоимости объектов на всех трех рынках.

Ирина Федченко, директор компании «Бизнес-Аналитик Групп», 8-951-599-84-77, analitic-group@yandex. ru.

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.