Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка строительства и первичного жилья г. Кемерово за 1 полугодие 2009 года

Рынок строительства

В 2008 году в Кемерово было построено 307 тысяч квадратных метров жилья, а в этом году в Кемерово планируется сдать на 10-15% больше — свыше 300 тысяч квадратных метров. 280 тысяч будут возведены в городе, еще 45 — в Лесной Поляне.

По состоянию на июнь 2009 года рынок строительства и первичного жилья насчитывает 74 дома-новостройки. Из них: 28 строящихся домов, в которых уже начались продажи квартир; 16 строящихся домов, продажи в которых ещё не начаты либо приостановлены; 23 дома уже сданы ГК и в которых ещё есть квартиры «от застройщика»; 7 домов-долгостроев.

Кризис ликвидности вынудил некоторых застройщиков заморозить объекты, находящиеся на ранней стадии строительства. На неопределённое время приостановлено освоение трёх площадок на Южном, двух в Рудничном районе и по одной в Ленинском и Заводском районах. В совокупности приблизительная проектная жилая площадь этих объектов равняется более 44 тыс.кв.м. или 705 квартир.

Активная застройка сегодня идёт как на правом, так на левом берегу. Заканчивается освоение 11 микрорайона, продолжается застройка 11а и 12 (Рудничный район), на Южном идет строительство в 14 и 3 микрорайонах, осваиваются микрорайоны Центрального района (1а, 12/1 и 7б ), в Заводском районе ведётся строительство в 52, 59 и 60 микрорайонах.

По количеству строящихся домов лидирует Южный район — 13 объектов, причём только 7 из них находится в активной продаже, продажа остальных ещё не началась. На втором месте Рудничный район — 11 объектов: семь из которых в активной продаже. На третьем месте Центральный район — 8 объектов, 2 из них ещё не поступили в продажу.

Если учесть, что к концу 2009 года будут реализованы непроданные квартиры в ранее сданных домах, и в течение следующего года будут проданы квартиры в домах, сдача которых запланирована в этом году, то к началу 2011 года мы столкнёмся со значительным уменьшением объемов строительства. Сейчас в Кемерово на начальной стадии строительства находится порядка 15 площадок (разбито свайное поле, заложен фундамент). Стоит отметить, что треть этих проектов не является коммерческими, их заказчиками выступает Фонд Развития жилищного строительства Кемеровской области, поэтому они не пополнят объем предложения первичного рынка.

Если рассматривать структуру рынка строительства в каждом районе, то картина складывается следующая: большинство новостроек Центрального и Заводского районов — это строящиеся дома, находящиеся в активной продаже «от застройщика», в Ленинском районе — основная масса предложения — это квартиры в уже сданных домах, в Кировском районе в основном ведётся строительство «социальных» домов, которые не поступят в продажу. В Рудничном районе и на Южном ситуация примерно одинаковая: равномерное распределение по всем категориям новостроек.

В последние месяцы возросла активность девелоперов на объектах, которые находятся в высокой степени готовности. Застройщики, располагающие финансовыми возможностями для продолжения строительства, стремятся скорее его завершить, поскольку спросом сегодня пользуется готовое жилье.

Помимо «коммерческих» и «бюджетных» проектов в Кемерово есть и «социальные» объекты, строительство которых ведется по программам переселения семей из ветхого и аварийного жилья. Это трёх-, пятиэтажные дома в Кировском районе (ул. Халтурина 17а и ул. Инициативная 97а), в п. Ягуновский (ул. Вельская, 1) и в п. Промышленновский (ул. Промпроезд, 2). Уже прошло заселение первых трёх таких домов (94 квартиры). Их строительство стало возможным благодаря средствам федеральных программ.

Проект «социального» дома в Кировском районе

В региональных СМИ также сообщалось, что за счет областного бюджета в Кемерово будут строиться 4 дома для молодых семей, жилье для ветеранов, продолжится переселение людей из ветхого и аварийного жилья. За счёт областного бюджета планируется профинансировать до 40% строящихся в Кузбассе объектов. Уже оказана помощь застройщикам «Серебряного бора». В ноябре 2008 года обладминистрация и ООО «УГМК-Холдинг» (компания, управляющая ОАО «УК «Кузбассразрезуголь») подписали соглашение о сотрудничестве, которое предусматривало покупку областными властями 277 квартир в микрорайоне «Серебряный Бор» по фиксированной цене — 28 тысяч рублей за квадратный метр. Этот документ позволил вовремя профинансировать строительство и не замораживать стройку новых домов в 12 микрорайоне.

Кроме того, в микрорайонах комплексного освоения ведётся строительство детских садов и школ.

Жильё строится с использованием разных конструктивных схем: крупнопанельное домостроение, кирпичное, монолитное и каркасное. На диаграмме наглядно показано, что в Кемерово преобладают различные виды каркасного домостроения. Причём половина этих объектов возводится по системе КУБ-2,5.

Не так давно в Кемерово появилась новая разновидность монолитного домостроения. В Кировском районе и п. Ягуновский возводятся дома с пенополистирольной несъемной опалубкой, из пенобетона, строительных блоков с высокими теплоизоляционными свойствами.

По материалу наружных ограждений 70% строящегося жилья — кирпичные дома, основная доля которых, строится на Южном и в Рудничном районе.

Рынок первичного жилья

Результаты мониторинга рынка новостроек Кемерово свидетельствуют о том, что по состоянию на июнь 2009 года к продаже предлагались квартиры общей площадью порядка 395 тыс. кв.м. более чем в 50 объектах (из 74 объектов строительства). В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию в течение предыдущего года и в первом полугодии 2009 года.

Количество реализуемых объектов по сравнению с декабрём 2008 года увеличилось на 13 %. В течение 1 полугодия 2009 г. на рынок вышло 6 новых объектов в различных районах города.

По итогам первого квартала 2009 года, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости составила 38,26 тыс. руб.. Таким образом, за 6 месяцев текущего года снижение на первичном рынке жилья Кемерово составило 9,6 % (для сравнения: этот же показатель на вторичном рынке составил — 10 %).

На графике отчётливо видно, что вторичный рынок ощутил на себе влияние кризиса раньше, ещё в конце лета, а до застройщиков волна докатилась в октябре, когда банки перестали выдавать ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья. В ноябре началось падение объёмов продаж и, как следствие, снижение цен на первичном рынке. Первым застройщиком, объявившим скидку в 30%, и таким образом, официально признавшим снижение цен на кемеровском рынке недвижимости, стал ОАО «Промстрой». Вслед за ним, один за другим, застройщики стали объявлять о начале разного рода предновогодних акций. Особенно туго застройщиками пришлось в первые, послепраздничные месяцы 2009 года. Спрос был почти нулевой. На какие только ухищрения не шли маркетологи строительных компаний, чтобы активизировать покупательский спрос: в подарок к квартире предлагались и перегородки, и автомобили, и установка телефона, и сертификат в магазине стройматериалов. В целях оптимизации расходов некоторые застройщики были вынуждены снизить рекламную активность, реклама других, наоборот, стала более массированной и «агрессивной».

Если до последнего времени снижение номинальных цен предложения было характерно лишь для вторичного жилья, то начало текущего года было ознаменовано фактическим снижением цен предложения новостроек. Причем непосредственную роль в этом процессе стали играть застройщики, отказавшиеся от различного рода стимулирующих акций в пользу явных скидок.

Средняя цена предложения 1 кв.м в строящихся домах на июнь 2009 г. составляет 36,35 т.р., в уже сданных домах, но ещё находящихся в «активной продаже от застройщика» — 40,33 т.р. Динамика средней цены предложения 1 кв.м по районам представлена на следующей диаграмме. Наиболее существенное снижение (-22%) показал Центральный район. Это объясняется началом продаж в июне так называемых «малосемеек» в мкр 7б — от 30 т.р./кв.м, а также значительным снижением цен в ЖК «Каравелла» — от 55 т.р./кв.м. В пределах 10-12 % снизилась средняя цена в Рудничном, Заводском районе и на Южном. Незначительные изменения средней цены произошли в Ленинском и Кировском районах: 3-4%.

Строители вынуждены демпинговать и снижать цены на свои объекты до себестоимости, потому что им нужны деньги, чтобы не стать банкротами. Несмотря на то, что цена квадратного метра в кемеровских новостройках незначительно уменьшилась, резкого ее снижения не ожидается.

По состоянию на июнь 2009 года ценовая ситуация в различных районах города выглядит следующим образом:

Снижение цены предложения квадратного метра было зафиксировано в 83% процентах новостроек, которые предлагались к продаже, как в первом, так и во втором квартале 2009 года.

В итоге, на сегодняшний день в Кемерово преобладают новостройки в ценовом диапазоне от 30 до 40 т.р. за квадратный метр, доля таких объектов в совокупной выборке 66%.

Если посмотреть распределение новостроек разной ценовой категории по районам города, то увидим, что объекты преобладающего ценового диапазона сосредоточены на Южном и в Рудничном районе г. Кемерово.

В зависимости от класса комфорта динамика средних цен выглядит следующим образом: снижение в пределах 15% показали новостройки класса «эконом-панель» и «бизнес-класса»; на 12% подешевели дома класса «эконом+» и на 8% — «эконом». По состоянию на июнь 2009 г. по мере роста цен жилье распределилось так: «эконом-панель» — 32,21 т.р./кв.м, «эконом» — 36,52 т.р./кв.м., «эконом+» — 39,19 т.р./кв.м., «бизнес-класс» — 49,29 т.р./кв.м..

Следует отметить, что такое значительное снижение средних цен произошло одновременно с увеличением предложения. Пополнение произошло во всех сегментах, за исключением жилья «бизнес-класса». На долю класса «эконом-панель» сейчас приходится 16% новостроек, «эконом-класса» — 35%, класса «эконом+» — 39% и «бизнес-класса» — 10%.

Таким образом, самым типичным жильём для Кемерово является «эконом+» — это кирпичные и каркасные дома с квартирами большой площади (например, площадь однокомнатной квартиры 42-50 кв.м), в районах удалённых от центра города. Также сюда отнесены дома с квартирами среднего размера в Центральном районе города. В настоящее время на первичном рынке Кемерово выставлены на продажу квартиры по 51 адресу, из них по 28 строительство еще не завершено. При этом продажа объектов ещё по 16 адресам ещё не начиналась. Таким образом, из 44 строящихся домов более половины запланировано к сдаче до конца текущего года, 32% — в 2010 году и меньше 5 % в 2011 году.

Итак, сегодня закладывается мощный фундамент под дефицит предложения, который и обеспечит подъем цен. Это может вызвать рост цен уже с начала 2010 года.

В пользу роста цен говорит и тот факт, что во 2 квартале 2009 г. Минрегион РФ увеличил для Кузбасса выкупную стоимость жилья на 9% (с 26 050 т.р. до 28 400 руб. за квадратный метр). Отметим, что рост цен на недвижимость в среднесрочной перспективе, связанный с грядущим дефицитом предложения прогнозируют и сами строители.

С другой стороны, повышение цен на недвижимость начнется только в случае роста покупательной способности россиян, которая сегодня «лежит на дне». Учитывая эти факторы и то обстоятельство, что рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения в экономике, можно сделать несколько выводов.

Выводы:

1. Сегодняшние цены на жилье плюс-минус 5-10% продержатся, как максимум, 6 месяцев, после чего начнется рост.
2. Уже произошедшее падение стоимости «квадратов» является самым большим и возможно последним на ближайшие годы и, следовательно, дает возможность решить квартирный вопрос тем, кто имел накопления до кризиса.
3. Если банки вновь начнут кредитовать население под покупку недвижимости, то это первый признак того, что вот-вот начнется рост цен и самое время покупать. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже в следующем году ставка ипотечного кредитования в России может быть снижена до 13%. Также при кредитовании более дешевого жилья размер первого взноса может быть уменьшен с нынешних 30% до 10-20%. Существенное влияние на развитие ипотеки может оказать готовящаяся программа правительства по развитию системы строительства жилья «эконом-класса».

Зырянова Г.Н., САРН РГР (сертифицированный аналитик рынка недвижимости)
Телефон для контактов: 8-950-262-3554

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.