Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Прогноз роста стоимости торговых помещений в г. Кемерово

В России в 2008 году прогнозируют инфляцию на уровне 20%. Этот фактор не может не сказаться на рынке Кузбасской недвижимости. В компании «Бизнес-Аналитик Групп» подвели итоги рынка продажи и аренды торговых помещений в Кемерово за 2007 год, проанализировали начало 2008 года и сформировали свой прогноз рынка торговых помещений на 2008 год.

Только за период 4 квартал 2007 — 1 квартал 2008 года средние цены продажи торговых помещений в Кемерово выросли на 16% при сокращении объема предложения объектов к продаже. Одновременно отмечается тенденция незначительного роста средних арендных ставок на торговые помещения в основных локомотивах торговли — Центральном и Ленинском районах Кемерово, при постоянном увеличении объема предложения. Это, по сути, означает снижение уровня рентабельности операторов арендного бизнеса и повышение требований, как к качеству самих торговых объектов, так и к качеству управления арендным бизнесом.

Так с какими же показателями в сфере торговой недвижимости вошел в новый 2008 год город Кемерово?

По данным Администрации города Кемерово, торговая площадь, занимаемая продовольственной и непродовольственной розницей в г. Кемерово, на 1 января 2008 года составляла около 200 тыс. кв. м.

Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей составила около 400 кв. м., в то время как на 1 января 2005 года на 1000 жителей города приходилось 323 кв. метра торговых площадей всех типов.

По данным Администрации г. Кемерово, непродовольственная торговая розница по состоянию на конец 2007 года представлена 983 стационарными предприятиями, что составляет 64% от всех торговых площадей розничной торговли города. При этом средняя обеспеченность торговой площадью на 1000 жителей для непродовольственной розницы превышает российский норматив на 78% и составляет 127,76 тыс. кв. м.

За 2007 год введено 134 объекта непродовольственной торговой сети. В том числе вновь открытые 18, после реконструкции 116.

Рынок торговых помещений, предлагаемых к продаже в открытых источниках в 2007 году в г. Кемерово, продемонстрировал достаточно высокую динамику роста относительно показателей предыдущих лет.

Наибольшее количество торговых помещений было предложено к продаже в 3 квартале, в том числе 105 помещений было выставлено КУМИ на аукционы (28,8% от объема выборки по кварталу). По данным КУМИ г. Кемерово, в течение 3 квартала с аукционов было продано 60 объектов, в течение 4 квартала — 54 объекта.

Рост количества помещений произошел как за счет реального прироста объектов на рынке, так и за счет смены каналов информирования рынка о помещениях, предлагаемых к продаже, а также требованиях об обязательной публикации информации о проводимых аукционах КУМИ г. Кемерово в СМИ.

График. Динамика количества торговых помещений, предлагаемых к продаже на открытом рынке по районам г. Кемерово в 2007 г., единиц ( по данным ООО «Бизнес-Аналитик Групп»)

К концу 2007 года наметилась тенденция предложения к продаже помещений большей площади, что привело к относительному увеличению совокупной площади объектов с 1 по 4 квартал на 99% при относительном увеличении количества объектов всего на 70%.

Диаграмма. Динамика суммарной площади торговых помещений, предлагаемых к продаже в г. Кемерово в 2007 г. в открытых источниках, кв. м. ( по данным ООО «Бизнес-Аналитик Групп»)

Значительную долю помещений от совокупного объема рынка занимали муниципальные помещения, выставляемые с аукциона. Всего на торгах КУМИ г. Кемерово в 2007 году было продано 163 объекта. 153 объекта, проданные КУМИ г. Кемерово в 2007 году, обеспечены полной информацией о начальной и итоговой стоимости продажи в базе «Бизнес-Аналитик Групп», что позволило подвести некие итого торгов. Из них 36 объектов были проданы по цене ниже начальной, 46 по начальной стоимости, 71 по стоимости выше начальной.

Структура итоговых цен продажи объектов КУМИ г. Кемерово в 2007 году из 153 объектов, обеспеченных информацией о начальной и итоговой стоимости

В 1 квартале 2008 года (январь-февраль) наибольшая доля торговых помещений, предлагавшихся к продаже, традиционно приходится на Центральный район — 30%, Ленинский район — 21,1%, жилой район Южный — 12,7%.

Диаграмма. Распределение торговых помещений, предлагавшихся к продаже в январе-феврале 2008 г. по районам г. Кемерово, % от совокупного количества объектов в выборке ( по данным ООО «Бизнес-Аналитик Групп»)

Прогноз 2008 г.

При принятии решений об инвестировании в покупку торговой недвижимости в 2008 году стоит учитывать следующие факторы:

• подорожание кредитных ресурсов
• наличие избыточной массы инвестиционных средств, которые планируют вложить в развитие девелоперских проектов многие российские холдинги и частные инвесторы в 2008-2010 годах
• относительно невысокое количество предложения качественных объектов к продаже. Качественными, при этом, помещения могут являться либо по своему формату, либо по месторасположению.

Помимо этого, по прогнозам экспертов, бум ритейла через 5 лет пойдет на спад, поскольку рынок вступит в фазу насыщения, поэтому многие федеральные игроки стремятся успеть войти в регионы уже сегодня, выдавливая местных игроков, в том числе, за счет цены.

Все это подогревает рост цен на качественные помещения и стимулирует разделение функций при девелопменте недвижимости, к чему кемеровский рынок оказался пока не готов.

Цены на хорошие объекты будут расти быстро и ЕЖЕМЕСЯЧНО.

Косвенным следствием роста цен на рынке может явиться продажа застоявшихся некачественных объектов, если цена на них не будет двигаться столь быстрыми темпами. В условиях инфляции мелким игрокам выбирать не приходится — покупается то, на что хватает средств.

Рекомендуем присмотреться к первичному рынку. Основная доля новых торговых помещений на первичном рынке приходится на встроенные помещения в жилых домах в районах ФПК, Ленинский и Южный. Наиболее динамичный рост цен на коммерческую недвижимость в 2007 году был отмечен как раз в жилых районах Южный, Радуга, ФПК, характеризующиеся быстрыми темпами ввода жилищного фонда, что означает рост количества платежеспособных покупателей. Объем предложения такого рода в 2007 году неуклонно рос, та же тенденция продолжится и в 2008 году.

Прогноз роста средней стоимости торговых помещений к концу 2008 года составляет не менее 25% от цены 4 квартала 2007 года. Думайте быстро. С цифрами, для принятия инвестиционных решений мы вам поможем.

Ирина Федченко
директор ООО «Бизнес-Аналитик Групп»,
Тел. 8-951-599-84-77, www.bagroup.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.