Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Обзор рынка ипотечного кредитования: тенденции и прогнозы.

Что происходит с ипотекой сегодня?

Экономический кризис, затронувший все сферы жизни, серьезно отразился на банковском секторе. Серьезный удар пришлось выдержать российским банкам. Потребитель сегодня, выбирая возможность приобретения жилья на первичном или вторичном рынке невероятно удивлен, насколько сократился выбор банков, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Динамика развития ипотечного рынка замедлилась. Уже сейчас часть банков временно приостановила выдачу кредитов, другие — скорректировали условия выдачи, подняли ставки, отказались от наиболее рискованных кредитных программ.

Ужесточается андеррайтинг, многие игроки ставят заградительные условия по ипотеке, сворачивают программы без первоначального взноса и на строящееся жилье. Сделки становятся «штучными», а не массовыми, как было еще год назад. Нас ждет замедление рынка, сопровождаемое ростом ставок и ужесточением требований к заемщикам, то есть ситуация на рынке ипотечного кредитования вернулась в 2000 год.

Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья — новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья.

«Заградительные» меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях«Более того, банки прекратили кредитование новостроек, а ряд банков и вовсе приостановили все ипотечные программы. Некоторые из них не делают этого официально, стремясь сохранить «лицо». Оставшиеся на «ипотечном поле» помимо повышения ставок серьезно ужесточают требования к заемщикам. Канули в Лету кредиты с нулевым первоначальным взносом, и даже 20% также не рассматривается. Минимальные требования банков — наличие у заемщика 30-40% от стоимости квартиры.

Кредитный договор стал недоступен и тем, кто не в состоянии подтвердить свой доход по форме 2-НДФЛ. По оценкам экспертов рынка, таких насчитывается не более 20% от желающих получить кредит и имеющих достаточный доход, но в «сером» варианте — попросту говоря, «зарплату в конверте». Если в 2007 году 30% ипотеки выдавалось заемщикам с неподтвержденными доходами, то сейчас эта цифра сократилась до 15%, а к концу года она упадет до 5%.

С начала осени ставки по ипотечным кредитам выросли в среднем на 2-4%, и сейчас они, например, в Сбербанке находятся в районе 16-18% годовых в рублях и 14,5-16,5% в валюте; ВТБ24 — 13,6-15,10% годовых в рублях, 11,1-13,85 в валюте. При этом большинство банкиров не устают повторять, что по уже выданным кредитам ставки пересматриваться не будут. Впрочем, такой шаг был бы для них смерти подобен, так как вызвал бы цунами обращений в суды и поставил тем самым крест на репутации любого финансового учреждения.

Наблюдается расхождение процентных ставок в Москве (Московской области) по сравнению с другими регионами. Так в Москве процентные ставки меньше на 1-2%, чем в Кемерово.

Возможно ли ипотека на новостройку?

Ипотека сегодня переживает нелегкие времена. Банки демонстрируют повышенную осторожность, поэтому некоторые из них в октябре отказались выдавать кредиты на приобретение квартир в новостройках. Такие кредиты служат источником повышенного риска, так как заемщик не может предоставить банку стоящего залога в виде объекта недвижимости. Залогом возврата кредита служит «право собственности на квартиру». Это не самая надежная гарантия того, что банк сумеет вернуть свои деньги при негативном развитии ситуации — недострое или проблемах с платежеспособностью заемщика.

До недавних пор, выдавая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, только самые консервативные банки требовали передачи в залог какого-нибудь другого жилья, пока заемщик не зарегистрирует право собственности на новую квартиру и не переоформит залог уже на нее. Теперь к такой практике перешел и Банк Москвы, еще недавно служивший образцом либеральности в ипотеке. А ВТБ 24 сначала тоже пошел по пути привлечения дополнительного залога или поручителей, а с начала октября вообще прекратил выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке.

Учитывая общий рост ставок по ипотеке, сегодня предельный размер процентов по кредитам на покупку жилья в новостройках достигает 20% годовых. Это, без сомнения, чересчур дорого.

А с ноября абсолютно все банки приостановили «инвестиционную» ипотеку. Поскольку жилье на этапе строительства обходится заметно дешевле, чем готовое, даже в этом случае новостройки оправдывают себя. Покупка жилья на стадии строительства с использованием ипотечного кредитования очень выгодна, так как позволяет приобрести квартиру по значительно меньшей цене, чем в готовом доме, а рост стоимости жилья по мере строительства превосходит расходы, связанные с обслуживанием кредита. На начальном этапе строительства можно подобрать квартиру нужной площади в том районе, который вам нравится. Подбирая готовую квартиру, подходящий вариант можно и не найти. На сегодняшний день существует сложность в покупке недвижимости на стадии строительства при помощи заемных средств, позвонив в строительную компанию, Вы можете услышать, что ипотека на новостройку не выдается, но это не так, и из этого есть выход. Только по истине профессиональный ипотечный брокер сможет вам помочь купить квартиру в новостройке под ипотеку. Также строительные компании идут на встречу своим покупателям и предоставляют скидки, чтобы хоть как — то покрыть высокий процент по кредиту.

Что же делать потребителю?

Может быть, стоит переждать сложный период и, «затянув пояс», дождаться потепления экономической ситуации в России? Тем более что те же аналитики в долгосрочных прогнозах российский рынок ипотечного кредитования оценивают как вполне перспективный. Несмотря на то, что до конца этого года активного развития ипотеки можно не ожидать, ипотека по-прежнему будет востребована. Потребность в жилье у наших сограждан все еще очень высока, а достойных альтернатив ипотечному кредиту пока еще не существует.

Куда обратиться за получением ипотечного кредита? Можно обзвонить все ипотечные банки, можно разослать свою анкету в десятки из них, можно даже воспользоваться «рассылочными сайтами» — только будет ли от этого всего толк, если Вы так и не узнаете — а, все-таки, какие условия ипотеки для Вас являются оптимальными?... Ведь даже если банк принял у Вас документы на ипотеку- это отнюдь не означает, что Вы получите ипотечный кредит именно на лучших для Вас условиях. Поэтому именно сегодня в ситуации финансовой нестабильности оптимальным вариантом будет — обращение, к сертифицированному ипотечному брокеру.

Одна из основных обязанностей ипотечного брокера, а именно — сбор и обработка информации от банков, приобрела сегодня особенный смысл. А сама профессия стала чрезвычайно ценной. Очевидно, что ипотечный брокер гораздо лучше ориентируется в банковских программах, чем среднестатистический заемщик. Каждый день к нему стекается информация, после обработки, которой он становится обладателем ценных знаний: о закрытых и открытых программах, повышенных и адекватных ставках, выгодных и невыгодных кредитах.

Конечно, обработкой информации брокеры занимаются постоянно и независимо от состояния рынка. Но в ситуации сегодняшней одним из качеств этой информации является ее скоротечная изменчивость. Некоторые банки отзваниваются в брокерские фирмы по нескольку раз в день, и сами ипотечные брокеры постоянно держат руку на пульсе банковских изменений.

Два года назад на рынке ипотеки совершалось безумное количество сделок. Тогда информация менялась с не меньшей скоростью, чем сейчас, но в другую сторону: все играли на понижение ставок, дабы привлечь к себе клиентов. Сегодня условия игры изменились: ставки повышаются, и в цене — качественный портфель, а не количество выданных кредитов. Когда все банки выдавали кредиты под 9 % и меньше и обещали «дать все, не спросив ничего», клиенту было проще. А работа ипотечного брокера сводилась к экономии времени заемщика.

Сегодня и процентов таких уже не встретишь, и кредитная политика банков стала более продуманной и аккуратной, а чуть ли не единственными обладателями знаний о том, где взять выгодный ипотечный кредит, стали брокеры.

Ипотечные брокеры знают сегодня не только, где взять кредит, но и том, как это сделать с наибольшей выгодой. Например, с прежней охотой продолжают выдавать средства многие крупные банки, но по программам, которые сложно назвать интересными. Поэтому некоторые брокеры сразу направляют клиентов в эти банки, строя свою работу не от клиента, а от кредитной организации.

Брокер, как и раньше, среди существующих программ, все равно предложит более эффективные и выгодные условия. Профессиональный ипотечный брокер по-прежнему отталкивается от ситуации клиента и разворачивает его в нужном направлении.

Сегодня многие люди пребывают в полной уверенности, что все их ипотечные мечты воплотить невозможно. Но ипотека никуда не делась, и более того — ничего страшного с ней не случилось. Ипотека просто видоизменилась по необходимости. Люди в России еще не готовы к нормальному кредитованию: если есть возможность купить что-то сегодня, нужно покупать. Именно в данной ситуации, в момент кризиса покупка недвижимости является лучшим средством для вложения инвестиций, так как цена за квадратный метр жилья снижается. Так по аналитическим данным, стоимость квадратного метра в Москве еще летом составляла 150-200 тысяч, на сегодняшний день правительство скупает квартиры по цене- 50 тысяч за квадратный метр. Что же касается данных по нашему региону, то стоимость квадратного метра снизилась на 0,8%, а администрация предлагает выкупить 28 тысяч за квадратный метр. Следовательно после выхода страны из финансового кризиса стоимость квадратного метра на жилье будет увеличиваться.

Многие скажут, что как может быть выгодно, вкладывать в покупку недвижимости инвестиции, да еще и под ипотеку, если процентные ставки банков заставляют «ужасаться». Но вернемся к тому времени, когда Россия выйдет из финансового кризиса, а по прогнозам — этот момент наступит через полтора года, что ситуация на рынке все равно стабилизируется, и проценты рано или поздно потихонечку пойдут вниз и возобновится в банках программа рефинансирования кредитов. И те, кто получили кредит под высокий процент, смогут рефинансироваться под меньший процент.

Допустим, клиент взял сегодня ипотечный кредит. Когда ситуация на рынке стабилизируется, банк с удовольствием пересмотрит этот кредит в меньшую сторону, понизит проценты (конечно, если заемщик будет вовремя его погашать). Потому что если «родной» банк этого не сделает, клиент обратится за рефинансированием кредита в другой, и тот пересмотрит условия с еще большим удовольствием.

Ситуация на рынке носит больше характер истерии и психоза, отягощенного желанием посмотреть, что будет завтра. А прогнозировать можно, только основываясь на том, что мы уже проходили: если все останутся с деньгами — будет инфляция. Так что сегодня нет смысла ждать, а с помощью профессиональных ипотечных брокеров, нет и никакой опасности действовать.

Мандрыгина Ольга
Специалист по ипотечному кредитованию
ООО «КузбассИнвестСтрой»

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.