Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2006 года

Перспективы и динамика развития рынка коммерческой недвижимости г. Кемерова 2006 года.

Ипотечное кредитование коммерческой недвижимости — как основа развития малого и среднего бизнеса.

Сейчас везде и всюду идут разговоры о недвижимости как о самом надежном инструменте вложения денег. Несомненный интерес российских инвесторов к вложению денежных средств именно в недвижимость как наиболее стабильный доходный инструмент современного рынка обусловлен рядом веских причин:

• Инвестиции в недвижимость более надежны по сравнению с банковскими депозитами и инвестициями на фондовом рынке. Рынок недвижимости медленнее реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы.
• Инвестиции в недвижимость дают возможность получения высоких текущих доходов, которые обеспечивают проекты в области жилой и коммерческой недвижимости.
• Недвижимость не может исчезнуть. Цены могут существенно понизиться, но даже в самом крайнем случае недвижимость все же останется.
• Недвижимость может сбалансировать инвестиционный портфель.

Частные инвесторы начали присматриваться и к рынку коммерческой недвижимости. Но на данном этапе речь шла только о так называемом street retail — приобретении торговых помещений на первых этажах жилых домов в центре и на окраинах города с целью последующей сдачи их в аренду, а также о приобретении помещений в офисных центрах, которые частные инвесторы также сдают в аренду. Эти инвестиции крайне велики, суммы исчисляются миллионами долларов, и частных инвесторов, постоянно работающих в этом сегменте, немного.

Наибольшее внимание частные инвесторы уделяют отдельно стоящим торговым помещениям и офисам. Валовой доход от сдачи в аренду торговых помещений составляет не менее 12% годовых (а иногда превышает 22% годовых), офисных помещений — 13-15%%.

Однако число качественных, инвестиционно привлекательных проектов, к тому же привлекательных для инвесторов, чрезвычайно мало.

Прогноз: наш региональный рынок в скором времени будет пользоваться повышенным спросом столичных инвесторов и девелоперов. При этом наиболее перспективный для вложений сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими по сравнению с другими сегментами темпами.

В результате исследования специалистами нашей компании были сделаны следующие выводы:

• В секторе офисной недвижимости преобладают помещения класса С, класс В развит слабо, класс А представлен единичными проектами. Это объясняется несформированностью рынка и неустойчивостью спроса на подобные объекты.
• Торговая недвижимость является наиболее развитым сектором коммерческого рынка в нашем регионе. Якорными арендаторами в торговых центрах являются по большей части развитые местные торговые сети.
• Рынок складской недвижимости представлен в основном помещениями класса С, объектов более высокого класса мало, в основном они не выходят на открытый рынок или возводятся компаниями под себя.

Мы только пытаемся делать первые шаги в области систематизации данных о коммерческой недвижимости, ее востребованности, обобщаем статистические данные для того чтобы предложить рынку еще один эффективный и востребованный инструмент, который поможет не только понять ситуацию в нашем регионе, но и активизирует деятельность профессиональных участников в федеральном масштабе. Это хороший шанс для ведущих компаний преуспеть в развитии за счет освоения наиболее перспективных локальных рынков.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок торговой недвижимости Кемерово характеризуется ростом объёма предложения качественных торговых площадей за счёт введения в эксплуатацию новых крупных торговых центров и снижения доли торговых площадей нецивилизованных форматов.

В Москве (по данным аналитического агентства RID Anlytics) на тысячу жителей приходится 230 кв. м. торговых площадей супермаркетов и торговых центров, в Новосибирске — 47 кв. м. в Кемерово — 41 кв. м. Необходимо заметить, что все вновь построенные и реконструированные торговые центры сконцентрированы в левобережной части Кемерова. В условиях конкурентной борьбы за покупателя, необходимо продумать концепцию торгового центра.

Предложение

На сегодняшний день в Кемерово представлены все форматы торговли: организованные рынки, «магазины у дома», крупные торговые центры, оптово-розничные магазины, но их большая часть не отвечает требованиям рынка. Пополнение торговых площадей происходит из двух источников: строительство новых торговых центров (реконструкция бывших заводских корпусов) и за счёт вывода площадей из жилого фонда.

Спрос

В первую очередь, спрос на новые торговые помещения в Кемерово стимулируют иногородние операторы и международные торговые сети и лишь в последнюю — местные компании. Так, Красноярская торговая сеть АЛПИ планирует в ближайшие 3 года открыть 18 крупных торговых центров в городах Кузбасса. (Первый такой центр в формате магазина «пошаговой доступности» общей площадью 7 тыс. кв. м начал работать в Кемерово в конце октября — бывший «Пассаж»). Кроме того, по неофициальным источникам освоение Кузбасса входит в планы московской сети «Мосмарт». Возможно, на интерьерный рынок Кузбасса могут прийти зарубежные игроки (Икея).

Среди торговых площадей особенно ярко проявляется дифференциация помещений по стрит-рейтингу: торговые площади, расположенные вдоль наиболее оживлённых городских магистралей, таких, как проспект Ленина, ценятся гораздо дороже, чем такие же по размеру, но находящиеся на периферии основного пешеходного и транспортного потока.

Цены

Средняя цена 1 квадратного метра торговой недвижимости в Центральном районе Кемерова обратно пропорциональна площади помещения. Самыми дорогими являются магазины площадью до 50 кв. метров, дешевле помещения площадью свыше 100 кв. метров, на стоимость которых влияет стоимость перевода из жилого фонда (согласование собственно перевода, проектные работы по реконструкции, ремонтные работы, благоустройство прилегающей территории, сбор подписей на акте Госкомиссии.)

Тенденции:

• сокращение открытых площадок и перенос торговли в современные здания («Сокол», «Колос»);
• увеличение инвестирования в строительство качественных торговых комплексов ( ТРК «Променад-3», «Семёрка», «Сокол», «Континент»);
• усиление влияния на рынок иногородних инвесторов;
• процесс укрупнения торговли: в августе и сентябре 2005 года открылось сразу 4 объекта крупноформатной торговли (гипермаркет детских товаров «Бананамама» («Лимпопо»), интерьерный гипермаркет «Панорама», ТЦ «Семёрка», и ТЦ «Променад-2», гипермаркет «АЛПИ»). В ближайшее 2-3 года откроется «Променад-3», и ещё один ТЦ от застройщика «Семёрки»;
• дальнейшее развитие торговых центров будет идти по пути более жёсткой, ценовой сегментации: для вип-уровня — отдельный брендовый ТЦ, для мидл-класса — другой, ниже среднего уровня — третий;
• одним из таких решений доступной ценовой политики является начало реализации программы торговой сети «Домашек» — магазины формата «У дома» (в октябре открылся первый такой магазин в областном центре в жилом районе Ягуновский).

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Офисный центр — куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на офисные помещения растет вслед за экономикой. Офис можно сделать почти из любого здания.

Можно купить готовый дворец с арендаторами внутри. Можно приобрести гибнущее промышленное предприятие (НИИ, автобазу — безразлично) в неплохом районе, отремонтировать здание и сдать его в аренду предприятиям малого и среднего бизнеса.

Тут уже каждый выбирает для себя: офисы класса «А» дают больший доход, зато в класс «В» проще найти арендаторов — как правило, площади в таких бизнес-центрах сдаются за несколько месяцев до официального открытия здания.

И вовсе необязательно брать здание целиком, есть еще возможность выкупать недвижимость поэтажно. Такое под силу и не очень богатому инвестору.

Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также в высоком уровне доходности офисных проектов.

Ввиду достаточно высокого текущего коэффициента поглощаемости офисных площадей, не стоит ожидать резкого обвала арендных ставок в среднесрочной перспективе, особенно если девелоперские компании будут строить и вводить офисные здания постепенно, по мере заполнения уже выведенных на рынок проектов. Резкий выброс на рынок значительных объёмов высококлассных офисных зданий способен, однако, вызвать настоящий кризис, последствиями которого может стать корректировка ставок аренды.

Характерной особенность кемеровского рынка офисов заключается в том, что на нём представлены преимущественно объекты класса С и D, то есть здания административных и научных учреждений, организаций различного профиля, административные корпуса использующих сдачу собственности в долгосрочную аренду в качестве стабильного источника доходов. Такие «бизнес-центры», как Красноармейская, 136(бывшая гостиница «Центральная»), Спортивная 28, Соборная 8, 50 лет Октября 11(ЗЭТА), Федоровского, 5. Как правило, эти объекты построены в 80-х годах прошлого века и нуждаются в реконструкции. Другие слабые места — коридорно-кабинетная планировка, невысокие потолки, узкие лестницы и коридоры, отсутствие обязательных для офиса европейского типа больших открытых пространств и современных средств связи. Нормой для офиса класса С является наличие 3 телефонных номеров на 100 кв. м. Для увеличения числа номеров или подключения Интернета необходимы дополнительные финансовые вложения, которые не включаются в счет аренды. Незначительным плюсом является наличие огороженной территории и круглосуточной охраны.

Офисная недвижимость прибавляет в качестве, но, к сожалению, пока на сегодняшний день ничего нового не строится. Особенность нашего региона.

Предложение

При высоком инвестиционном потенциале Кемерово испытывает острый недостаток в качественных офисных помещениях (так называемого международного стандарта). Общее количество качественных площадей в Кемерово на конец 2005 года составляет чуть больше 7 000 кв. м., при этом дефицит сохраняется на уровне 1650 кв. м. Общая структура рынка не претерпела существенных изменений, и её основу составляют помещения административных зданий советской постройки.

На рынке коммерческой недвижимости Кемерова предложены в большом количестве офисы площадью от 100 до 500 кв. м, в два раза меньше — площадью от 50 до 100 кв. м. Офисы площадью от 500 до 1000 кв. м. и более представлены значительно меньшим объёмом (по 10% — 12% от всего количества предложений). Необходимо помнить, что представленные офисные помещения — это, в основной своей части, помещения застройки 70 -90 годов прошлого века. Новые офисные помещения в ТВК «Континент» в основном представлены блоками свободной планировки по 200-300 кв. м. Данная ситуация очевидно складывается в силу того, что при организации собственного бизнеса или для представительства на начальном этапе необходимости в больших площадях нет. Сравнительно небольшие офисы быстрее продаются и перепродаются. Офисные помещения требуют значительно больших финансовых затрат на приобретение. Ещё одним сдерживающим фактором продажи офисных помещений площадью от 100 до 500 кв. м. является расположение на верхних этажах офисных зданий или отсутствие парковочных мест для обслуживания клиентов.

Наиболее приспособлены для этих целей помещения в «Деловом центре» на пр. Ленина, ул. Весенняя, 24а и бизнес-центр на ул. Островского, 12. Их новостроек — строящийся комплекс «Профессионал» на ул. Терешковой, новые офисные площади в гостинице «Кристалл» на пр. Ленина, и ТВК «Континент» пр. Советский.

Спрос

Спрос на офисные помещения оставался стабильным в течение всего текущего года и составляет 15% от всех заявок. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы размером до 100 кв. м. «Старый центр» остаётся наиболее популярным благодаря престижности месторасположения и высокому качеству предлагаемых офисных площадей. Однако из-за недостатка офисов и высоких ставок всё больше арендаторов обращают внимание на офисы в центральной части города, в её заискитимской части, а также в Ленинском районе.

Арендные ставки

Основной и наиболее очевидный фактор, влияющий на размер арендной ставки — местонахождение офиса, как по районам города Кемерово, так и внутри района, окружающего офис. Если стоимость аренды в специализированных многоэтажных зданиях в центре Кемерова составляет 500-800 рублей за кв. м. в месяц и выше, то на Островского можно снять офис за 400-500 рублей за «квадрат», на пр. Кузнецком за 200-250 рублей. Всё это в границах административного и делового центра города. Для Рудничного, Кировского или Предзаводского цена «квадрата» может составлять 100 рублей. Цена аренды зависит и от того, в чьей собственности находится здание, в случае государственной собственности цена аренды будет ниже, но не все арендаторы согласятся на эту цену из-за состояния офисных помещений. На стоимость аренды влияет удобство подъезда, наличие парковки, состояние здания, даже этаж на котором находится ваш офис. Это связано с отсутствие лифта во многих случаях, так и со спецификой арендаторов. Если ваш офис находится на самой верхушке здания, есть шанс, что ваш клиент обнаружит по пути к вам, офис вашего конкурента.

В отличие от рынка продаж офисных и жилых помещений на рынке аренды резких скачков цен не наблюдается. Стоимость аренды повышается в среднем на 10-15% каждые полгода. Рост цен на аренду офисных помещений происходит пропорционально инфляции. Основной проблемой для арендаторов является не столько цена, сколько ограниченность выбора. Количество привлекательных для арендатора мест немного, они сосредоточены преимущественно в Центральном районе. При этом одни помещения снимаются из года в год одними и теми же фирмами. В последнее время растёт популярность офисов на пр. Кузнецкий и других наиболее проходимых транспортных магистралях города. Учитывая выставленные на продажу муниципальные объекты, в составе которых есть офисные, изменение соотношения спроса и предложения не произойдёт, в лучшем случае произойдёт стабилизация арендной ставки. Во-первых, количество предложений не велико, во-вторых, речь идёт о продаже, не связанной с арендой, в-третьих, бизнес-центры — достаточное дорогая недвижимость, аренда которой доступна пока не всем.

Цены

Рост цен на коммерческую недвижимость в первую очередь вызван ростом спроса на офисные помещения со стороны растущего бизнеса, «все хотят обслуживаться комфортно, но мест для этого нет». Самыми дорогими на сегодняшний день являются офисные площади в современных бизнес-центрах. Цена за квадратный метр в этих помещениях составляет 75-88 т. р.

Тенденции:

• увеличение и так значительного спроса на небольшие объекты до 50-100 кв. м.;
• увеличение активности рынка за счёт иногородних инвесторов;
• продолжается процесс появления новых объектов офисной недвижимости на месте промышленных предприятий;
• основным источником пополнения офисных площадей является перевод квартир, расположенных на первых этажах жилых домов по «красной линии», в нежилой фонд.

Рынок офисной недвижимости еще не достиг пределов роста. Объем предложений на нашем рынке не сможет в полной мере удовлетворить спрос на офисы, особенно класса В. Неудовлетворенный спрос на помещения в бизнес-центрах приводит к стабильному росту арендных ставок. Сейчас большая часть недвижимости принадлежит государству и муниципалитетам.

Дефицит земельных площадей в центре вынуждает наших бизнесменов обращать внимание на территории промышленных зон. За последние несколько лет было реализовано большое количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших фабрик и заводов.

По нашим прогнозам процесс перепрофилирования промышленных объектов с каждым годом будет только нарастать благодаря привлекательному инвестиционному климату на рынке офисной недвижимости.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

Рынок складской недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного). Предложение на рынке складской недвижимости формируется за счет предприятий-собственников или предприятий-банкротов. Структура предложения аренды и продажи складских помещений по размеру площади претерпела значительные изменения. Сложившаяся ситуация на рынке свидетельствует об истощении такого ресурса увеличения предложения складов, как бывшие промышленные здания.

В настоящее время наблюдается снижение площади предложения складов, как в сегменте аренды, так и в сегменте продаж, сопровождающееся одновременным ростом цен.

Сейчас дефицит пустующих промышленных объектов, удобно расположенных подходящих для складской деятельности, вынуждает рынок все чаще рассматривать как решение проблемы либо строительство новых комплексов, либо освоение площадок в ближайших пригородах.

В настоящее время частные инвесторы проявляют большой интерес к рынку коммерческой недвижимости. Они справедливо рассматривают владение сдающейся в аренду коммерческой недвижимостью как возможность сбережения средств и получения дохода, превышающего доход от сдачи в аренду жилой недвижимости. Однако количество инвесторов, имеющих возможность вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, в нашей стране пока невелико. Это связано со сложностью процесса приобретения объектов и с необходимостью иметь крупные суммы денежных средств для осуществления инвестиций.

Сегодня на рынке недвижимости и строительства Кемеровского региона есть масса возможностей для реального инвестирования — торговые и офисные центры, складские помещения, промышленные объекты.

Работа нашей фирмы в первую очередь ориентирована на малый и средний бизнес. Мы помогаем клиентам не только выбрать объект недвижимости, но и провести сделку, правильно оформить документы, найти источник финансирования сделки, в случае нехватки собственных финансовых ресурсов. В марте этого года мы заключили соглашение с филиалом «Кемеровский» ООО КБ «АРЕСБАНК» о начале реализации программы по кредитованию сделок по приобретению коммерческой недвижимости в г. Кемерово. Программа удачно развивается, на данный момент проведено уже 7 сделок, в работе находятся еще два проекта.

Схема работы выглядит следующим образом: клиент (покупатель недвижимости) обращается в агентство с просьбой подобрать подходящий объект. Не всегда стоимость объекта совпадает с финансовыми возможностями клиента, в случае нехватки ресурсов агентство недвижимости рекомендует клиенту обратиться в АРЕСБАНК с целью получения кредита. Клиент предоставляет в банк необходимые документы, банк принимает решение о возможности или невозможности кредитования данной сделки. Пакет документов стандартен и как правило не вызывает вопросов у предприятий и предпринимателей. Предприятие получает кредит, рассчитывается с продавцом, регистрирует право собственности на приобретаемую недвижимость и передает данную недвижимость в залог банку на период кредитования. В течение срока договора рассчитывается с банком, после полного погашения обязательств по кредитному договору заложенная недвижимость освобождается от обременения (выводится из залога).

Условия кредитования следующие: срок кредита — до 3 лет, гибкий график погашения, который учитывает возможные сезонные колебания в бизнесе заемщика. Процентная ставка — от 13% годовых, она зависит от срока кредитования и финансового состояния заемщика. Продавцом недвижимости может выступать как физическое, так и юридическое лицо, финансируем мы сделки и по приобретению муниципальной недвижимости, которая активно распродается сейчас. В обеспечение по полученному кредиту предоставляется приобретаемая недвижимость, которая страхуется на период кредитования. Первоначальный взнос (в размере хотя бы 10%) желателен, но возможна выдача кредита и в размере полной стоимости недвижимости с условием предоставления дополнительного залога, который необходим для покрытия залогового дисконта применяемого банком при заключении договора ипотеки.

Одной из особенностей программы является финансирование сделок до их регистрации в органах юстиции, что позволяет покупателям недвижимости получить кредитные ресурсы более оперативно, а также сокращает реальный срок расчетов между покупателями и продавцами недвижимости. Выдача кредита, как правило, происходит в день сдачи договора купли-продажи на регистрацию в органы юстиции. Кредит может быть выдан и в форме кредитной линии, то есть несколькими траншами. Например, в случае покупки недвижимости с торгов, когда необходим первоначальный взнос и установлен период для окончательного расчета. Часто встречаются случаи, когда земля под приобретаемым объектом не оформлена, либо оформлена ненадлежащим образом и банк не может принять в залог право собственности или право аренды на эту землю. Это не будет являться препятствием для получения кредита. Так как в кредитном договоре предусматривается пункт, в соответствии с которым в оговоренный период заемщик обязуется оформить права на землю и передать их в залог банку-кредитору.

Опыт проведенных сделок показывает, что приобретение собственной недвижимости благоприятно сказалось на бизнесе заемщиков. Так по ряду сделок ежемесячный платеж по графику погашения (включающий проценты и часть кредита) не превышал арендную плату, которую заемщики платили своим арендодателям до покупки недвижимости. В ряде случаев: приобретение собственных производственных площадей позволило реально увеличить объем производства и выручку предприятий.

Начальник отдела коммерческой недвижимости
Батырев Михаил Алексеевич
т. р. 36-26-14, т. с. 8-903-909-0237

Мы проводим как периодические, так и разовые исследования. Аналитическая и статистическая информация, накопленная компанией, позволяет оперативно составлять отчеты и информационные справки для наших партнеров.

За более подробной информацией Вы можете обратиться в фирму «Связист» по телефону 36-11-54 или e-mail: sv@arielt.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.