Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Хроническое отставание Кузбасса в сфере «Коммерческой недвижимости»

Рынок коммерческой недвижимости Кузбасса по своему уровню отстает от уровня Новосибирска на 3-4 года, а от Москвы на доброе десятилетие. И это становится очевидным сразу после посещения крупных мероприятий, на которых представляются современные проекты. То, что для Новосибирска уже «серая рутина», для кузбасских компаний — лишь ориентир на ближайшие годы.

В рамках развития Проекта «Коммерческая недвижимость и девелопмент» сотрудники Консалтинговой компании «Бизнес-Аналик Групп» посетили выставку «Недвижимость Сибири — 2006», проходившую в Новосибирске с 18 по 20 октября.

На выставке были представлены стенды строительных, инвестиционных, девелоперских, страховых, консалтинговых компаний, банков, агентств недвижимости, специализированной прессы о недвижимости, государственных структур, связанных со строительным комплексом.

В рамках выставки прошел круглый стол «Арендные и земельные отношения, условия строительства объектов недвижимости», организованный Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области. Были заслушаны доклады по следующим темам: «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Проблемы оформления права ограниченного пользования земельным участком (сервитута). Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд», «Новеллы в земельном законодательстве, перспективы развития», «Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере градостроительства», «Разрешение и согласования для объектов недвижимости». Очевидно, что в вопросах открытости информации Новосибирск ушел далеко от Кузбасса.

Сами же новосибирчане говорят, что данная ежегодная выставка — рядовое событие для города, и уже не является значимым специализированным мероприятием для рынка недвижимости. Хотя далеко не все компании-лидеры данного сектора рынка были представлены на выставке, даже среди присутствующих компаний было несколько показательных примеров того, как далеко ушел Новосибирск в технологиях строительства, маркетинга и управления недвижимостью.

Первый из них — инвестиционно-строительная компания «Эргоном». Она заявила о себе, как о компании оказывающей комплексное обслуживание клиентов. Помимо таких стандартных услуг строительной компании, как проектирование, строительство, реконструкция зданий и сооружений, отделочных и ремонтных работ, компания предлагает ряд новых услуг для рынка недвижимости. Речь идет о консалтинге в сфере строительства, о разработке коммерческих проектов и привлечении инвестиций, об управлении коммерческой недвижимостью. В рамках консалтингового проекта они предлагают инвестиционный, юридический и маркетинговый анализ рынка недвижимости, прогноз его развития с определением вариантов строительства. Далее компания разрабатывает инвестиционную, маркетинговую, строительную стратегию проекта. Осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Кроме того, может стать оперативным управляющим проекта и провести работу по привлечению в проект инвестиционных или кредитных ресурсов. После завершения строительства объекта компания предлагает взять управление им на себя. В рамках управления коммерческой недвижимостью компания разработает и оптимизирует схему управления и эксплуатации недвижимостью, будет заниматься непосредственной эксплуатацией объекта и юридическим сопровождением процесса управления.

Второй и третий примеры — журналы «Все о новостройках» и «Сибирские новостройки». Это рекламно-информационные издания о строящихся объектах коммерческой и жилой недвижимости, которые сопровождаются видами здания, планами этажей, информационно-описательным блоком. По каждому объекту дается информация о заказчике, застройщике, генподрядчике, строительном материале, из которого выполнен объект, этажность, дата сдачи в эксплуатацию, характеристики объекта, расположение, условия оплаты, брокер. Такой журнал приятно держать в руках, так как это дорогое красочное издание. Помимо этого, он дает достаточное количество наглядной и текстовой информации об объекте для принятия решения. Увы, на сегодняшний день в Кемерово не наблюдается подобного уровня изданий. Пока наши застройщики и инвесторы могут только мечтать о них, так как реклама в данных изданиях при правильном ее расположении, по отзывам участников рынка, «бьет в десятку» по целевой аудитории.

Еще одним проектом, выделяющимся хорошим уровнем презентации, был стенд новосибирского бизнес-центра «Кронос». Они учли все до мелочей, чтобы посетители выставки получили полное представление о преимуществах центра, и, следовательно, стали его клиентами. Прекрасно проработанное визуальное представления объекта: объемный макет здания с поэтажной планировкой, буклеты, видеопрезентации. Впечатление: полная информация для принятия решения, веришь, что проект привлечет интересных арендаторов, рядом с которыми будет приятно работать.

Технологическое наполнение и инфраструктура «Кроноса» показательны для новосибирского рынка офисной недвижимости и хорошо характеризуют его качественной уровень. Причем тенденция на создание подобных центров сохранится в ближайшие годы, что, по мнению аналитиков, постепенно вытеснит с рынка офисы класса D. Для формирования некого представления о бизнес-центре перечислю ряд характеристик «Кроноса»: профессиональная управляющая компания, единый ресепшн с контролем доступа посетителей, многоступенчатая система охраны объекта, автоматизированная система управления зданием, централизованные системы вентиляции и кондиционирования, оптико-волоконные линии доступ в Интернет, современные услуги цифровой телефонной связи, высокоскоростные лифты, интеллектуальная система организации паркинга, защищенная от перебоев энергетическая система, современные системы пожаротушения и дымоудаления, качественная отделка общественных зон, подземная и наземная парковки, гостевая парковка для посетителей, дополнительный сервис: банк, зона бутиков и магазинов, ресторан, кафе, конференц-зал, фронт-офисы компаний.

В Кемерово бизнес-центров подобных новосибирскому «Кроносу» нет и пока строительство их, по официальным данным, не планируется. Хотя и «Кронос» далеко не самый претенциозный из бизнес-центров, который будет запущен в 2007 г. По данным журнала «Люди дела» в Новосибирске грядет «бум» развития рынка офисной недвижимости, и скоро в связи с этим прекратится рост арендных ставок, а арендаторы начнут мигрировать их офисов старого поколения в новые. Сейчас в городе эксплуатируется около 1500 тыс. кв. м. офисных площадей. До конца 2006 года планируется ввести в эксплуатацию около 130 тыс. кв. м отдельно стоящих зданий для бизнеса, в 2007 году — еще 250 тыс. кв. м, а в 2008 году — около 350 кв. м. Значительную часть помещений во вновь строящихся зданиях можно отнести к классу В и В+ (65%), а 35% позиционируются как офисы класса А.

В Кузбассе же, наоборот, отмечается крен на строительство торговых центров, на рынке офисной недвижимости нет объектов построенных «с ноля». На рынке преобладают офисные центры класса С. Кемеровские и Новокузнецкие бизнес-центры — это или здания бывших проектных институтов, заводоуправлений или реконструированные «долгострои», как гостинично-офисный центр «Кристалл». В Кузбассе вяло ведется строительство новых бизнес-центров, поскольку приоритет отдан исполнению государственной программы по жилищному строительству. Например, в Новокузнецке, по слухам, строится крупный бизнес-центр класса В, но официальной информации по нему пока не появлялось. Возможно и в Кемерово в ближайшие годы появятся новые современные бизнес-центры. На сегодняшний день через КУМИ продаются права аренды земельных участков с целевым использованием под строительство деловых комплексов.

Так, например, на 9 ноября 2006 г. объявлены торги на право аренды земельных участков на месте старого рынка по пр. Октябрьский, где планируется строительство общественно-делового центра. Также в плане застройки города Кемерово есть неявные указания на перспективное строительство офисно-делового комплекса по пр. Московскому (микрорайон 7А). Летом в журнале «Недвижимость и строительство» была информация о том, что КУМИ планирует проведение торгов на земельный участок в районе пр. Ленина, дом 116, где будет осуществляться строительство офисного здания. На 15 декабря 2006г. КУМИ выставило на аукцион земельный участок в Заводском районе, микрорайон № 59, по пр. Молодежному с разрешенным использованием под строительство администативно-делового комплекса.

Мониторинги и обзоры рынка Коммерческой недвижимости Кузбасса, представленные нашей компанией на выставке, были восприняты новосибирскими аналитиками как «просвет в туманной завесе» стабильно окутывающий информационное поле Кузбасса. Игрокам, привыкшим оперировать цифрами по динамике, долям и коэффициентам Кузбасс кажется «отсталой провинцией». И здесь мы заговорили с собеседниками на одном языке, не было нужды доказывать необходимость оперирования цифрами.

Вернемся к выставке.

Участник выставки — московская консалтинговая компания «USN Projects», специализирующаяся на консалтинговых проектах и программных решениях в области управления инвестициями и капитальным строительством. Компания предлагает готовый программно-интеллектуальный бизнес-инструмент, который берет на себя учетные и контрольные функции и предоставляет строительной компании максимум возможностей для управления сложными проектами. Интерес данной компании к новосибирскому рынку говорит о его уровне развития, так как подобные технологии могут быть востребованы только на сформированном рынке.

Рынок недвижимости Новосибирска — очень динамичный рынок с высокой деловой активностью. PR-менеджер Сибирской Гильдии Девелоперов и Управляющих недвижимостью (СибГУД) Анна Васильева, отмечает, что в последние годы в Новосибирске стали чрезвычайно востребованными образовательные и деловые мероприятия для компаний, работающих на рынке недвижимости. Данные мероприятия стали площадкой как для общения и обмена опытом между профессионалами рынка, так и для поиска инвесторов.

В Новосибирске существует ряд некоммерческих партнерств на рынке недвижимости, например СибГУД, которые готовы к обмену опытом в рамках конференций и семинаров. От кузбасских компаний требуется только одно — желание сотрудничать, общаться, обмениваться опытом и учится у профессионалов рынка. Так, в ноябре и декабре 2006 г. в Новосибирске пройдет ряд мероприятий, среди которых бизнес-конференция «Земля и бизнес-возможности». В рамках конференции пройдет обсуждение интересов пользователей, собственников недвижимости и возможностей их участия в реализации перспективного плана развития территории г. Новосибирск и инвестирования в недвижимость. Представители ведущих российских девелоперских и управляющих компаний поделятся опытом работы на столичном и региональном рынках недвижимости, представят case-study успешной работы.

Надеемся, что в Кузбассе найдутся серьезные игроки, способные освоить столь перспективный рынок Коммерческой недвижимости и воспользоваться предоставленными сегодня возможностями. Мы же будем рады содействовать этому процессу.

Полный отчет о результатах исследования можно заказать по тел. 8-951-599-84-77, e-mail: analitic-group@yandex.ru

Информация предоставлена компанией «Бизнес-Аналитик Групп»

Евгения Масленникова, координатор проекта «Коммерческая недвижимость и девелопмент» Консалтинговой компании «Бизнес-Аналитик Групп»

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.