Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Рынок земли в Кузбассе: скорее отсутствует, чем существует.

Основной проблемой рынка купли/продажи земли в Кузбассе респонденты называют информационную закрытость, непрозрачность, создание административных барьеров, сложность прохождения процедуры выдела и оформления в собственность земельных участков. Люди с нетерпением ждут нового законодательства, в рамках которого можно будет принимать взвешенные управленческие решения. 33% опрошенных сказали, что не знают ничего существенного о рынке купли/ продажи земли, 15%, считают, что рынка нет, 57% затруднились назвать игроков и определить тенденции на этом рынке.

В период с декабря 2005 по апрель 2006 года в Кемерове консалтинговой компанией «Бизнес-Аналитик Групп» было проведено исследование наличия и состояния рынков Готового бизнеса, Коммерческой недвижимости и Земли под коммерческое пользование в Кузбассе с точки зрения участников рынка, специалистов, участвующих в сделках купли/ продажи, наблюдателей. В данной публикации мы предоставляем часть результатов, касающихся рынка земли, полученных в ходе телефонного экспресс-опроса 167 респондентов (часть исследования), изучения мнения экспертов и собственного опыта работы на рынке.

• Агентство недвижимости «Панацея»
• Консалтинговая компания «Бизнес-Аналитик Групп»

• Собственник бизнеса — 61 (36,7% от выборки)
• Управленец высшего звена — 78 (47% от выборки)
• Управленец среднего звена- 27 (16,3 %) от выборки

Распределение компаний участников по основному профилю деятельности показано на следующей диаграмме:

Под определением «Земля под коммерческое пользование», далее по тексту Земля, подразумевалась земля, на которой осуществляется или возможно осуществление коммерческой деятельности:

• земля, которая располагается под зданиями/ сооружениями и прилегающая к объектам недвижимости территория, входящие в состав имущественного комплекса;
• земля под строительство объектов;
• земля с/х назначения, которая используется фермерскими хозяйствами и сельхозпроизводителями.

Из всех трех изученных рынков (имеются в виду готовый бизнес, коммерческая недвижимость) рынок земли оказался самым закрытым. Мнения респондентов серьезно разделились: от «рынок есть» (20%) до «ничего о рынке не знаю» (33%) и «рынка нет» (15%). Более глубокое исследование показывает, что рынок существует, но посторонние взгляды привлекать к себе не спешит, возможно потому, что ключевым игроком здесь является государство.

На сегодняшний день сделки в области купли/ продажи Земли идут в нескольких направлениях:

1. Целевая продажа земли под застройку (жилищное строительство, строительство коммерческих объектов, сельскохозяйственная деятельность, угледобыча и т. д.). Продает участки КУМИ, Кузбассфонд. Покупают: строительные компании, крупные торговые и производственные компании под строительство собственных объектов, угледобывающие компании и т. д. Объекты, попадающие под категорию «лакомые куски» уходят с торгов в порядке объявленных тендеров, в процессе которых стартовая цена может увеличиться в несколько раз. Рынок участников является закрытым, т. к. входные требования жесткие, «чужаки» допускаются крайне редко. Считается, что этот рынок поделен на несколько лет вперед. Важную роль играет наличие «административного ресурса» на всех уровнях.

2. Продажа земли под объектами коммерческой недвижимости. Объекты, продаваемые КУМИ, «Кузбассфондом» и т. д. включают землю в едином пакете с «объектом недвижимости». Приобретение земли для предпринимателей во многом является вынужденной мерой, т. к. понесенные затраты вряд ли можно будет быстро окупить, если получится окупить вообще. С одной стороны, кадастровая стоимость земли имеет тенденцию к росту. С другой стороны, земельный налог также значителен. Рычаг давления при выкупе объектов недвижимости и земли — угроза выселения: «Мы выкупили землю под своей недвижимостью, т. к. государство серьезно настаивает на выкупе земли». Сроки на принятие решения и сбор денежных средств ограничены. Преимущественное право выкупа земли сохраняется за владельцем объекта недвижимости, располагающимся на конкретном участке. Поскольку угроза изменения правовой ситуации реальна, то земля раскупается достаточно активно.

Под многоэтажными офисными зданиями продается земля с формулировкой «без выдела в натуре» по кадастровой стоимости, т. е. приобретение земли идет соразмерно занимаемой площади в офисном здании. Со стоимости выделенного участка земли исчисляется земельный налог.

3. Земля, как объект на вторичном рынке. За последние 10 лет на рынке появились свободные участки, которые были проданы ранее или выделены при приватизации в составе имущественного комплекса, а дальше перепродавались в процессе банкротства, разделов собственности, «сбрасывания» социалки и т. д. Сегодня они выставляются на продажу вместе с объектами недвижимости. Однако здесь возникает проблема определения границы межевания, проверки чистоты документации, наличия регистрации прав в органах юстиции. Помимо свободной продажи на этом рынке существуют схемы «враждебного захвата» с целью расширения пространства собственной деятельности. Используемые рычаги: от предложения перекупки до организации давления со стороны силовых и контролирующих органов.

4. Продаются также участки, в которых земля не выкуплена, но существует право аренды земли и прописано «целевое назначение» выделенной земли, дающее право осуществлять строительство на основании договора об аренде земли. Схема является достаточно рискованной, но на продаже можно хорошо заработать. В данной категории проходят в основном сделки спекулятивного характера, а клиент платит за возможность легального захода на понравившийся участок и экономию времени на оформление выдела. Хотя побегать с юридическим узакониванием сделки все же придется.

Рынок земли в целом очень жесткий, сложный, со многими подводными камнями. Законодательство в земельной сфере до конца еще не сформировано, что накладывает угрозу постоянного риска на все имеющиеся схемы. Активной информационной деятельности в отношении рынка земли ни городская, ни областная администрации не ведут, что вызывает традиционную реакцию предпринимателей: обвинения в коррупции, взяточничестве, распределения «по своим». В процессе исследования рынка земли фраза «административный ресурс» звучала достаточно часто.

В 1 и 2 сегменте стоимость земли определяется по «Кадастру» и может непредсказуемо изменяться в процессе торгов.

На стоимость участков на 3 и 4 сегментах рынка напрямую влияют планы по застройке территории, планы прокладки коммуникаций и линий связи, планы прокладки автодорог,- наличие этих факторов примиряет покупателя с завышенной стоимостью. Попытки обоснованного расчета рыночной стоимости земли пока не увенчались успехом. Цену диктует продавец, и уж никак не «экономическая обоснованность», хотя многие Кузбасские предприниматели хотели бы видеть именно этот фактор в качестве основополагающего. Спрос и предложение дисбалансированы. Широко востребованы услуги юристов, а не экономистов и аналитиков (как, например, в Москве). Таким образом, говорить о структурированности рынка особенно не приходится.

С другой стороны, сама земля, как актив, может выступать залогом в следующих сделках купли/продажи, платежным инструментом («забрать / передать за долги»), паем в долевом строительстве, гарантом сохранения неприкосновенности бизнеса в будущем. И цена, и спрос на землю растут. Банки готовы кредитовать сделки по покупке земли. Приведем высказывание руководителя отдела кредитования одного из филиалов московских банков: «По земле мы в основном кредитуем приобретение земли под зданиями, которые принадлежат нашим клиентам. Есть примеры приобретения земли сельскохозяйственного назначения, например паев в совхозах. Причем кредитуем как юридических, так и физических лиц. Спрос на землю есть, а вот предложения не достает. В Кемерово не хватает площадок для строительства. Считаем, что в будущем предприниматели будут покупать землю под свое развитие и для перепродажи, выкупать землю под имеющейся недвижимостью».

Сложности рынка

1. Главным сдерживающим фактором, по мнению участников опроса и экспертов, является отсутствие ясности с Земельным кодексом и локальным законодательством. Многие опасаются «национализации», часть говорит о том, что государство не стремится окончательно определить свою позицию в данном вопросе. Другие выжидают и по привычке уповают на то, что «в будущем все будет хорошо».

2 и 3. Следующими сдерживающими факторами после цены называют протекционизм и сложности в оформлении документации.

• «Рынок есть. Но этот рынок под администрацией. Хотим — продадим, хотим — нет. Есть определенный протекционизм со стороны муниципалитета».
• «Очень долгий и сложный путь согласований для получения земельных участков под строительство в центре города, где уже имеется застройка на сегодняшний день».
• «Оформление документов земли в собственность также долгий и сложный процесс из-за того, что чиновники сами создают эти сложности. Я сам занимался оформлением собственности на землю, я целый год пытался это решить, ходил по всем инстанциям (архитектура, КУМИ), но так и не довел до конца, так и передал этот вопрос для решения другому человеку, как сейчас обстоят дела с этой землей, я не знаю. Даже в аренду оформить земельный участок — это очень сложно».

4. Важным фактором сдерживания роста рынка является, конечно, цена. Принципы ее формирования на свободном рынке не ясны пока никому. Продавец стремится продать подороже, покупатель долго примеривается, но все же покупает, т. к. других предложений нет. Считается, что даже в сегменте государственного влияния определение стоимости земли по месторасположения зон не совсем прозрачное, и это дает возможность чиновником использовать этот аспект в своих интересах. Хотя один из респондентов упомянул, что в Кемерово сейчас готовится к запуску проект по кадастровой оценке земли. Кто будет готовить этот проект пока не известно. Деньги на этот проект дает Евросоюз. Из высказываний участников опроса:

• «Не все желающие купить землю могут это сделать, в первую очередь, потому что это очень дорого и нет отлаженной системы кредитования таких сделок. К покупателям предъявляются достаточно жесткие условия, и не каждый может их выдержать. Тем не менее, компании будут изыскивать средства, чтобы выкупать землю и развивать уже имеющиеся объекты».
• «Сейчас сложилась такая парадоксальная ситуация, когда земля может стоить дороже, чем вся имеющаяся на ней недвижимость, в таком случае бывает разумнее бросить бизнес, чем выкупать землю».
• «Цены не сильно завышены. Т. к здесь сильно лоббистское влияние крупных застройщиков. Самая высокая цена на землю — около речки (имеется ввиду Томь). На цену сильно влияет местоположение участка. Все земельные участки разобраны на 20 лет вперед крупными застройщиками. Есть информация, что стоимость земли увеличится в 5-7 раз с нового года».
• «О рынке земли почти нет информации. Те, кто покупает недвижимость под производство, землю покупать не хотят, т. к. это очень дорого и налоги на землю очень высокие. Это экономически не выгодно».
• «Рынок существует, но его развитие приостановило повышение земельного налога, в результате чего спрос на земельные участки уменьшился».

5 и 6. Другими факторами являются отсутствие участков в принципе, и особенно, с подведенными коммуникациями. Если план застройки города уже утвержден (кстати, многие из опрошенных хотели бы его реально увидеть, т. к. доступа к нему не имеют, несмотря на публикацию его в части местных изданий), то с коммуникациями у участников рынка ясности нет. Здесь каждый за себя.

• «Земля сейчас пользуется большим спросом. Но та земля, на которой есть коммуникации, вода, электричество. Например, сейчас есть московский покупатель, которому нужна земля под автосалон, расположенная в определенном месте, но там сейчас находятся гаражи. Покупатель готов оплатить перенос гаражей в другое место, лишь бы получить эту землю. Прежде чем выбрать это место, покупатель внимательно изучил имеющиеся коммуникации, которые находятся под землей, они его устроили».
• «Сама земля может стоить недорого, но основные затраты пойдут позже, когда нужно будет устанавливать взаимоотношения с Водоканалом, энергетиками, тепловыми сетями и другими обслуживающими структурами. И вот эти расходы не прогнозируемы».

Пока более рисковые, поддержанные административным ресурсом или просто финансово-сильные игроки забирают себе самые привлекательные участки, остальной рынок находится в ожидании. Нет информации, нет определенности, слишком много неизвестных. Из высказываний участников опроса:

• «В ближайшие годы этот рынок будет очень хорошо развиваться. Будет „расстройка“ города, будут сносить частный сектор, уже сейчас выкупаются сгоревшие, старые дома, чтобы затем задорого продать землю под ними застройщикам».
• «Рынок в зачаточном состоянии. В городе свободной земли вообще нет. Тенденции: ситуация будет меняться, т. к. должна появиться четкость в этом вопросе, у госструктур должна появиться какая-то программа действий. И тогда у людей будет информация, на основании которой можно будет принимать решение о приобретении земли».

Респонденты, однако, сходятся в одном — цены будут расти, земля будет пользоваться хорошим спросом. Так что, купившие вчера, уже завтра полностью окупят свои вложения. А вот что будет с ценами и правами собственности через 5-10 лет, нашим участникам предсказать не дано. Предоставим слово сотруднику КУМИ, согласившемуся дать неофициальный комментарий: «Сейчас землю просто так купить нельзя, можно сначала взять в аренду, затем начать строительство, и лишь затем выкупить в собственность под объектами недвижимости. Те, кто пытается арендовать землю, а не выкупать ее, играют в опасные игры с государством. Значительно меньший риск будет, если землю все-таки купить».

Так что рисковать в любом случае придется.

Ирина Федченко, компания «Бизнес-Аналитик Групп», тел. 8-951-599-84-77, analitic-group@yandex.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.