Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ вторичного рынка жилья в Кемерово. 1 полугодие 2006 год.

В целом 2006 год начался удачнее по сравнению с предыдущим, и ситуация на рынке недвижимости развивалась по привычному сценарию. После новогоднего затишья — традиционное весеннее оживление рынка недвижимости, сменившееся небольшим спадом с началом периода летних отпусков. Пик покупательской активности был отмечен в феврале и марте 2006года. Повышение спроса весной хорошо иллюстрируется динамикой обращений граждан в фирму «Связист»: увеличение в феврале-марте и снижение в апреле-мае. К июню ситуация стабилизировалась. Спрос и предложение находились в относительном балансе. Это явление, конечно, временное. Лихорадка с постоянным ростом цен за последние 2 года вызвала пресыщение рынка: цены набрали свои максимальные показатели, а желающие вложить деньги в недвижимость уже сделали это. То есть платежеспособный спрос временно удовлетворен.

В 1 квартале 2006 года объём предложения существенно превышал спрос. Покупатели имели возможность выбирать. Непривычно велико было предложение квартир на «чистую продажу».

Активизация рынка привела к сокращению объёма предложения: при отсутствии свежих поступлений на рынок начали реализовываться скопившиеся за полгода квартиры. Большинство людей, которые продают квартиры на вторичном рынке, ничем, кроме этой недвижимости не обладают, поэтому хотят получить максимальную сумму. Квартиры, которые были выставлены в конце прошлого года по завышенной цене, к концу 2 квартала текущего года приблизились к среднерыночным показателям и нашли своих покупателей.

В конце 2005 и начале 2006 года на рынок недвижимости поступило большое количество приватизированных КГТ, владельцы которых первыми начали процесс оформления права собственности на свои «гостинки». И выставили их по такой высокой цене, что в течение 1 полугодия 2006 года цены на КГТ практически не менялись. Средняя цена квадратного метра на данный вид недвижимости в январе превосходила цену квадратного метра в однокомнатных квартирах (где по традиции самый дорогой квадратного метра), а к июню стала сопоставима с ценой квадратного метра в 2-х и 3-х комнатных квартирах.

Общий прирост за 1 полугодие 2006 года средней цены предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья составил 7 % (по отношению к декабрю 2005г.). Причём в первом квартале — 4,3 %, а во втором — 2,7 %. Для сравнения: в первом полугодии 2005 года общий рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке составил 10 %, в 2004 этот же показатель составил 21 %).

Самый высокий темп роста зафиксирован в марте 2006 года — 2,4 %, потом, как видно из графика, был период небольшой стабилизации (апрель, май — по 0,7 и 0,2 % соответственно). В июне, несмотря на снижение покупательской активности, темп роста цен показал 1,8%.

На вторичном рынке жилья стоимость 1 квадратного метра выросла за полгода в однокомнатных квартирах — 7%, в двухкомнатных квартирах — на 9%, в трёхкомнатных квартирах — на 1,5%, в четырёхкомнатных квартирах — на 8%.

Наиболее нестабильно вели себя цены на четырёхкомнатные квартиры. Средняя цена предложения квадратного метра в этом сегменте то повышалась, то понижалась (в апреле и мае).

Если рассматривать динамику средней цены в зависимости от планировки и района, то здесь на первый взгляд ситуация представляется странной. Наибольший прирост показали полнометражные и полублагоустроенные квартиры. Это объяснимо: стабильным спросом, как правило, обладает качественное и недорогое жильё. В 2006 году акцент сместился на вторую часть этого сочетания: сейчас в явном фаворе, прежде всего, недорогая недвижимость.

Наибольшему изменению подверглись цены на полублагоустроенное жильё в Центральном районе и малокомфортные квартиры в непопулярных районах (Кировский, Радуга). Средняя цена предложения на эту недвижимость выросла на 29%.

В условиях масштабного роста цен дешёвое жильё дорожает быстрее.

Рост цен стимулирует и ипотека. Пока человек выбирает квартиру и оформляет необходимые документы, цена на квартиру вырастает. Заёмщик порой вынужден отказаться от сделки. В течение 1 полугодия 2006 возросла доля неиспользованных кредитов — возвратов, именно по этой причине. Таким образом, по мнению экспертов, ипотека не является панацеей для снижения цен на рынке жилья. Замедлить рост цен может только увеличение предложения, которое невозможно без увеличения объёмов строительства.

Постоянное повышение цен на вторичном рынке жилья провоцирует рост цен и на первичном рынке. Приток «ипотечных денег» разогревает рынок и увеличивает число потенциальных покупателей. По нашим данным цены на строящееся жильё выросли за 1 полугодие 2006 года на 18%, а на готовое жильё всего на 7%.

Часть покупателей стремится к покупке строящегося жилья — ведь новые дома выглядят привлекательнее, планировки их лучше. В итоге активный интерес к первичному рынку начали проявлять и банки.

Тенденции:
1. Повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения, и, как следствие, увеличение доли ипотечных сделок в общем объёме.
2. Увеличение платежеспособного спроса на рынке вторичного жилья.
3. Сокращение объёма предложения.
4. Увеличение темпа роста цен.

Итоги:
1. Объём предложения за полгода сократился почти вдвое.
2. Вторичный рынок жилья продолжает активизироваться.
3. Сократился срок экспозиции квартир.
4. Средняя цена предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 7% и составила на июнь 2006г.- 29 тыс. руб.

Прогнозы:
1. Очередная активизация в области покупок и продаж ожидается осенью.
2. Увеличится рост спроса и цен на вторичном рынке жилья. Эта тенденция сохранится и продлится как минимум до декабря.
3. С уменьшением объёма предложения возникнут проблемы у покупателей, приобретающих жильё с помощью ипотечного кредита: когда растут цены, ипотечные заёмщики становятся неконкурентоспособны. Продавцы будут отдавать предпочтение покупателям с «живыми деньгами».
4. За это время цены повысятся ещё примерно на 20% . Разговоры о том, что до конца года цены поднимутся ещё на 50%, считаю провокационными. Продавцы квартир и так действуют на «повышение» — боятся продешевить. А эти слухи о резком скачке цен, подогревают рынок ещё больше. Квартиры выставляются в агентства недвижимости по максимальной цене, так что и комиссионные уже ставить некуда.

За более подробной информацией Вы можете обратиться в фирму «Связист» по телефону 36-11-54 или e-mail: sv@arielt.ru

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.