Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Аналитический обзор рынка земельных участков под административную и производственно-складскую застройку в Кемеровской области, февраль 2009

Анализ проведен на основании базы данных агентства коммерческой недвижимости «Жильцов, Дмитриев & партнеры», состоящей из 1702 объектов коммерческой недвижимости, представленных к продаже в Кемеровской области по состоянию на 17.01.2008 года. А так же на основании объявлений о продаже, размещенных в официальных источниках — бюллетени «Покупай-ка», «С тобой», «Панорама недвижимости», «Из рук в руки», «Актуальная недвижимость», «Вестник недвижимости», частных объявлений.

Анализ проведен в целом по Кемеровской области. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади, цены местоположения, категории и разрешенного использования.

Общее состояние на рынке земли под административную и производственно-складскую застройку характеризуется ростом предложения с одновременным ростом цен. Так в апреле 2008 года на открытом рынке в Кузбассе предлагались к продаже 36 земельных участков, а на февраль 2008 уже 93 участка. Совокупный объем предлагаемых площадей возрос почти в 5 раз, так объем предлагаемых площадей в апреле 2008 года составлял 1 045 136 кв. м., а на февраль 2008 года составил 4 882 768 кв. м. Тем не менее, объем рынка под объектами данного вида показывает стабильное отставание от объемов рынка земли сельхоз назначения и значительное отставание от объема рынка земли под жилую застройку. Всего в выборку включено 93 земельных участков на всей территории области.

Средняя цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м земельного участка в целом по области составила 2 146,07 рублей, что демонстрирует приблизительно 27,7 %-ный рост по отношению к показателю апреля 2008 года 1 679,54 рублей.

По сегментам цены распределились неравномерно — наибольшая средняя цена наблюдается в сегменте небольших земельных участков — площадью до 0,5 Га (3688,61 руб. за кв. м.), стоимость земельных участков среднего размера — площадью от 0,5 Га до 1 Га ниже (1925,68 руб. за кв. м.). В секторе земельных участков от 1 Га до 5 Га показатель среднего значения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м. составляет 1798,81 руб. за кв. м. Самый наименьший показатель среднего значения стоимости на удельный показатель — 1 кв. м. наблюдается в секторе крупнейших земельных участков площадью свыше 5 Га (1044,30 руб. за кв. м.). Стоит отметить, что наибольшим спросом обладают земельные участки средней и наименьшей площади.

Из данной Диаграммы видно, что вторичный рынок земельных участков под объектами промышленности в Кемеровской области имеет тенденции к развитию, об этом свидетельствует увеличение количества предлагаемых к продаже земельных участков собственниками и посредниками, но резко сократилась доля объектов предлагаемых государством для приватизации.

По области лидирующее место занимает город Мариинск, где среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м площади земельного участка составила 3 521,17 рубль. Аутсайдером является Лениенск-Кузнецкий район, где минимальная цена предложения составила 24,00 руб. Среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади земельного участка в г. Белово и в г. Ленинске-Кузнецком составляет соответственно 1 840,26 и 1 462,36 рублей, а в городе Новокузнецк 2 548,95 рублей за кв. м.

Общая структура предложения представлена на диаграммах:

Лидером по объему предлагаемых земельных участков под административные и производственно-складские объекты среди субъектов Кемеровской области является город Кемерово (общая площадь предлагаемых участков — 746 100 кв. м.), за ним следуют города Новокузнецк и Кемеровский район (общая площадь предлагаемых участков — 486 975 кв. м. и 533 102 кв. м. соответственно). Совокупный объем земельных участков под объектами административного и производственно-складского назначения, предлагаемых всеми субъектами Кемеровской области составил — 4 826 368 кв. м.

Из представленной диаграммы видно, что с увеличением площади объектов средневзвешенная цена изменяется в почти в 3,5 раза в сторону уменьшения, что отражает общую тенденцию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости.

Совокупный объем предложения в денежном выражении составил 3 256,4 млн. рублей, что в 4,2 раза больше по сравнению с апрельским показателем 2008 года данного сегмента земельных участков (в апреле 2008 года — 765,27 млн. рублей).

Минимальная стоимость одного квадратного метра в исследуемой выборке земельных участков составила 20 рублей, (земельный участок в Кемеровском районе).

Максимальная стоимость одного квадратного метра в исследуемой выборке земельных участков составила 13 912,02 рублей, данная цена установлена за земельный участок, расположенный в центральной части Новокузнецка с готовы проектом застройки под торгово-административное здание.

Средние цены предложений на продажу земельных участков под административную и производственно-складскую застройку в целом по Кемеровской области в феврале 2009 года установились на уровне 2 146 рублей за кв. м.

Средние цены по Кемеровской области имеют значительный разброс в зависимости от местоположения земельных участков. Диапазоны весьма значительны — в несколько раз.

Самые высокие цены на земельные участки под административную и производственно-складскую застройку в Мариинске, затем следуют Новокузнецк и Кемерово, аутсайдером же является Ленинск-Кузнецкий район и Новокузнецкий район Кемеровской области.

За период с апреля 2008 по февраль 2009 года отмечается снижение цен по традиционным лидерам рынка (Кемерово и Новокузнецк), а в городах аутсайдерах и середнячках напротив резкий рост, связанный с увеличением числа предлагаемых объектов к продаже. Так, например, в г. Белово появился ряд предложений земельных участков расположенных с самом центре города (ул. Советская), которые соответственно повлияли своей высокой стоимостью на среднею цену в городе. Подобная тенденция наблюдается во всех остальных растущих сегментах.

Стоит отметить, что в целом по рынку наблюдается рост вопреки разразившемуся финансовому кризису, но тревожным звоночком в этой ситуации является тот факт, что лидеры рынка «откатываются назад» и, следовательно, есть угроза, что они «потянут» за собой весь рынок земельных участков под коммерческую застройку.

Дмитрий Бардокин, специалист-оценщик
тел. 8-923-607-26-53

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate.ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.