Аналитика

Анализ рынка недвижимости Кемерово

Анализ рынка производственной недвижимости по Кемеровской области (лето 2007 года)

Анализ проведен на основании официальных данных, приведенных на сайтах www.dom-nk.ru, www.sibestate.ru, объявлений о продаже, размещенных в официальных источниках — бюллетени «Покупай-ка», «Вариант», «ПоискИнфо», «Недвижимость Кемерово», частных объявлений, материалов аналитических исследований ООО фирма «Колор».

Анализ проведен в целом по Кемеровской области. В выборку не включены объекты без указания основных характеристик, площади и цены.

Анализ структуры рынка производственной недвижимости.

Общее состояние на рынке производственной недвижимости характеризуется ростом предложения с одновременным ростом цен. Объем рынка производственной недвижимости с мая 2007 года по август 2007 г. увеличился в 2 раза и превышает объем рынка традиционной коммерческой недвижимости (торговых и офисных объектов). Всего в выборку включено 150 объектов на всей территории области, в том числе вне городов, в мае 2007 года их было только 72.

Средневзвешенная цена предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади помещений за период с мая по август 2007 года в целом по области возросла на 129%, и составила 9562 рубля против 7390 рублей в мае 2007 года. По сегментам рост цен неравномерен — наибольший рост наблюдается в сегменте больших объектов- площадью более 10 тысяч кв. м (177%) и малых объектов — площадью до 1000 м2 (149%), стагнация и даже некоторый спад в среднем секторе от 5 до 10 тысяч кв. м — 90%. Причины заключаются в возрастающей активности продавцов, осваивающих данный рынок, спросе на производственную недвижимость со стороны покупателей, формировании цен продаж по уже состоявшимся сделкам. Значительные по площади объекты уже не выставляются по бросовым ценам, а сектор средних объектов приближается к общероссийскому уровню, поскольку ранее наблюдалось его превышение.

Общая структура предложения представлена на диаграммах:

Диаграмма 1. Структура рынка производственной недвижимости по размеру площадей в мае 2007 г.

Диаграмма 2. Структура рынка производственной недвижимости по размеру площадей в августе 2007 г.

Диаграмма 3. Структура рынка производственной недвижимости в Кемеровской области по количеству объектов в августе 2007 г.

Диаграмма 4. Структура рынка производственной недвижимости в Кемеровской области по денежной емкости, млн. руб в августе 2007 г.

Динамика структуры предложения продаж производственной недвижимости:

Таблица 1. Анализ структуры предложения продаж производственной недвижимости.

Лидером роста по числу предложений в августе является сегмент мелких объектов (до 1 тыс. м²) — 80 объектов, их количество составляет более половины от общего. За ним следует сегмент от 1 до 5 т. кв. м так называемых производственных баз и комплексов — (54 объекта), рост составил 1,7 раза с мая 2007 г. Они представлены производственно-складскими площадями, мелкооптовыми базами, гаражами, метало- и деревообрабатывающими мастерскими — то есть непрофильными активами или предприятиями, ориентированными на местный рынок. Профильные активы ведущих отраслей экономики Кузбасса — угольной, металлургической, химической в открытых источниках к продаже не предлагаются. Комплексы объектов, в основном, располагаются на обособленных огороженных территориях, обеспеченных коммуникациями, подъездными авто и железнодорожными путями. Минимальное число предложений — по объектам площадью более 10 тыс. м² — всего 4 объекта, однако при увеличении общей площади объектов на 122%, цена предложения возросла вдвое против аналогичных предложений в мае 2007 года.

По объему предлагаемых к продаже площадей наибольшим является сегмент небольших объектов (от 1 до 5т. м²), он занимает 36% от всех предлагаемых площадей и увеличился в 1,8 раза. Сегмент (от 5 до 10 тыс. кв. м) составляет 28%, а (свыше 10 тыс. кв. м) — 22%. Рост к маю 1,2-1,4 раза.

Значительно выросла емкость рынка промышленной недвижимости в денежном эквиваленте. Только по выборке она составляет 2,7 млрд. рублей и показывает рост в 2 раза за квартал. В действительности емкость данного рынка значительно превышает эти данные, так как не отражает объекты, продаваемые собственниками и государственными и муниципальными структурами в порядке приватизации.

Анализ тенденций на рынке производственной недвижимости.

Общая тенденция на рынке производственной недвижимости отражает тенденцию всего рынка коммерческой недвижимости — увеличение предложения при одновременном росте цен со стороны продавцов. За период с мая по август 2007 года отмечается рост по всем сегментам. Исключением является некоторое снижение средневзвешенной цены в сегменте (от 1 до 5 тыс. кв. м) на 10%, что может быть следствием резкого роста количества предложений или выставкой на рынок объектов, требующих полного восстановления. Динамика изменений представлена на диаграммах.

Диаграмма 5. Динамика емкости рынка (предложение) промышленной недвижимости по количеству выставленных объектов. за май-август 2007 г.

Диаграмма 6. Динамика емкости рынка (предложение) промышленной недвижимости, млн. руб. за май-август 2007 г.

Диаграмма 7. Динамика предложения промышленной недвижимости по площадям (м²) за май-август 2007 г.

Диаграмма 8. Динамика средневзвешенных цен предложения промышленной недвижимости, руб. за кв. м за май-август 2007 

Средневзвешенные цены предложений на продажу производственной недвижимости в Кемеровской области (лето 2007 г.)

Диапазон разброса цен очень велик — в десятки раз, что свидетельствует о разбалансированности рынка и произвольном выставлении объектов на продажу.

Таблица 2. Анализ средневзвешенных цен предложений.

Средневзвешенные цены определены по выборке из 150 объектов, предлагаемых к продаже. С увеличением площади объектов средневзвешенная цена изменяется почти в пять раз в сторону уменьшения. На диаграммах приведена зависимость средневзвешенной удельной цены руб. за м2 от площади объектов за май и август 2007 г..

Диаграмма 9. На май 2007 года

Диаграмма 10. На август 2007 г.

Рынок производственной недвижимости по городам Кемеровской области.

По городам области рынок неравномерен, что обусловлено общей тенденцией рынка коммерческой недвижимости, а так же открытостью и доступностью информации. Самые высокие средневзвешенные цены демонстрирует город Междуреченск, за ним следуют Кемерово и Новокузнецк. В остальных городах области уровень цен сопоставим, и отличается незначительно, однако, результаты исследования могут быть искажены малым количеством предложений в открытых источниках. Рынок по городам области проверялся по следующим аспектам: емкость рынка по количеству предлагаемых к продаже площадей, объемы предложений в денежном выражении, уровень средневзвешенных цен в расчете на единицу общей площади помещений. Проанализированы изменения всех показателей за период с мая по август 2007 года. Анализ цен по городам с разбивкой по сегментам в зависимости от размера площадей в данном обзоре не приводится.

Результаты анализа приведены в таблице и на диаграммах.

Таблица 4. Анализ рынка производственной недвижимости по городам Кузбасса.

Разброс диапазона средневзвешенных цен по отдельным городам так же велик, как и по сегментам производственных комплексов, что свидетельствует о произвольной экспозиции объектов на рынке. Продавцы не имеют четкой ориентации по ценам и следуют желаниям собственников в надежде на то, что рынок сам установит цену, по которой объект будет продан, либо придется уступить. Однако ни по одному из выставленных объектов не наметилось снижение цены, даже застоявшиеся по полгода и более объекты медленно, но уверенно поднимаются в цене.

Диаграмма 11. Динамика количества предложения промышленной недвижимости, объектов, по городам Кузбасса за май-август 2007 г.
Более половины предложений на общекузбасском рынке из Кемерово — 80. 35 объектов — Новокузнецк. По остальным городам области — менее 10 объектов.

Диаграмма 12. Динамика цен предложения промышленной недвижимости, руб. за кв. м по городам Кузбасса за май-август 2007 г.

Диаграмма 13. Динамика емкости рынка промышленной недвижимости по периферийным городам Кузбасса по площади, кв. м (предложение), за май-август 2007 г.

Диаграмма 14. Динамика емкости рынка промышленной недвижимости по периферийным городам Кузбасса (предложение), млн. руб. за май-август 2007

Динамика емкости рынка промышленной недвижимости по периферийным городам Кузбасса рассмотрена отдельно в разрезах изменения предложения по площадям и общему объему в денежном выражении. Междуреченск, Кемерово и Новокузнецк в данном случае не учитывались, как имеющие иные параметры. Периферийные города повсеместно демонстрируют рост данного сегмента рынка по всем направлениям, причем более быстрыми темпами, то есть активно догоняют лидеров. Данная тенденция полностью соответствует общим принципам формирования рынка недвижимости.

Выводы:

1. Емкость рынка производственной недвижимости имеет тенденцию к росту. За квартал рынок увеличился в два раза. Увеличение количества предложений на продажу сопровождается ростом цен в расчете на единицу площади объекта.
2. Средневзвешенные цены предложений на продажу на рынке производственной недвижимости в целом по области в августе 2007 года установились на уровне 9562 рубля за кв. м., рост по сравнению с маем 2007 года составил 129%.
3. Средневзвешенные цены по области имеют значительный разброс в зависимости от местоположения и площади объектов. Диапазоны весьма значительны — в несколько раз.
4. Самые высокие цены на производственную недвижимость в г. Междуреченске, затем следуют Кемерово и Новокузнецк. В периферийных городах цены сопоставимы и отличаются незначительно.

ООО фирма «Колор»

При перепечатке материалов, ссылка на сайт sibestate. ru и компанию, которая предоставила аналитический отчёт, обязательны.